こんにちは土井(@takeshidoi73)です。
大阪市都島区でリフォームリノベーション専門店と土地建物の買取/再生の事業をしています。
先日、都島区にお住まいの人から大阪市都島区の工務店もしている土井さんに買い取ってほしい家があるという相談あり、早速おうちに訪問させていただき、査定させていただきました。
基本的に査定する前段階で、僕たちが調べるのは周辺の相場、接道状況、近辺及びそのお家の状況、を見て勘案するのですが、今回はお家も古く様々な複雑な事情があったので、査定の難しいお家でした。
当社は基本的に工務店が本業なので、ボロボロになった家や雨漏れしている家を再生することは得意なのですが、現状を見る限り、リノベーションをして再生するのもお金がかかるような状況でした。
これらも踏まえて今回の買取査定のお話をしたいと思います。
某日、土井さんに買い取ってほしいという買取査定の依頼
当社は毎月、お客様さんにニュースレターを送らせてもらっているのですが、そのうちの1人のお客さんからお電話がありました。
お客さんもしもし、〇〇ですけど、土井さんの会社、土井工務店はリフォームやリノベーション以外に、お家の買取の相談も受けてもらえますか？
ボロボロになってしまった古いお家があって、そんな家でも買い取ってもらえるのかなと思って連絡しました
土井工務店お電話ありがとうございます。はい、当社は買取をしていますし、購入後に何か問題があった場合でも、売主のお客様に責任が及ばないように免責とさせていただいていますので、ご安心ください。
早速ですが、実際にお会いして、お話と相談は無料で乗りますよ。
ざっくりですが、このような形で相談から当社は受けています。
当社は無理に買い取ったり、強引なことはしない方針なので、まずは一度お会いしてお互いの人となりを見て、お客さんも僕もお互いに安心して取引ができる相手かというのをまずは確認しています。
お客さんも僕を見てるし、僕もお客さんを見るということをしていて、お互いの信頼のもと安心して取引ができる相手がどうか？という点を大切にしています。
なぜなら、取引というのは対等で取引をお互いに安心してできる相手を見るということを大切にしています。
そのためお客さんにも相談を受けた際に、まずは売る売らない、工事するしないではなくて僕たちが信頼できるかどうか？という点を見てほしいと言っています。
家の状態と今回お家の査定した判断基準
このお家の特徴は次のとおりです。
- 雨漏れをしている
- 壁が崩れ落ちている
- 家を再生(リノベーションする)のにするのにお金がかかる
- 瓦が飛んで屋根が破損している
- 相続したお家
- 長年人が住んでいない空き家
- シロアリによって床が食われている
条件的には、かなり難しいお家です。
その中で、今回査定のポイントになったのは、このお家にある資産価値は土地値のみという点です。
都島区のお家の買取相場について
基本的に都島区の買取相場は、路線価で約１坪当たり土地値で１００万前後であるケースが多いのですが、今回は難しいケースが多くありました。
まずはすでに記載したとおり、お家の破損状態が大きいという点。
次にリノベーションで再生するには費用がかかりすぎるという点が買取の相場に影響しました。
また、接道の状況が4m無かったため、買取価格が少し減少します。
これらの条件を踏まえて、買取価格の査定を出させていただきました。
家の状態についての判断基準
家の状態を今回、判断したのは次のとおりです。
- 家の破損状況が大きく、修繕するには1000万以上の費用がかかる
- 屋根の雨漏れは、瓦をすべて葺き替える必要がある
- 床に関しては、既存の床はすべて解体し、大引きから復旧し、シロアリ対策の防腐剤が必要
- 隣地との切り放しが不可能に近い
- 一般のお客さんへの販売は難しい
- テラスのお家(家同士が繋がっている連棟のお家)
- 接道が4m以下
- 新築の際はセットバックが必要
- 再建築はギリギリ可能と見た
当社の現地調査のレポートになります。
余談:雨漏れの原因は屋根
余談ですが、今回の雨漏れの原因は屋根で、写真の通り和瓦の破損が大きく経年劣化が激しいため、もしお家住めるように再生するのであれば、当社であれば、一度既存の瓦をすべて解体し、屋根の下地を補強することから始めます。
そして、屋根材はガルバリウム鋼板へ葺き替えると必要があると判断しました。
また、隣地との境界には板金で加工して隣地のお家に水が回らないような加工が必要でしょう。
業者が買い取るという判断は正解のお家
今回のお家は、現地の判断をして分かったように一般のお客さんに販売するのは難しいという判断であったため、僕たち業者でも買うのが難しいようなお家でした。
ですが、当社は工事がメインの会社でしたので、再生はもちろん解体も自社で行うことが可能のため、お客様とお互いの様々な要望を話し合った結果の末、当社が買取することになりました。
ちなみにですが、個人的にはこのお家は僕たちのような工事会社(工務店)、または不動産屋、銀行、デベロッパー、個人投資家でしか買えないような家だなと個人的には思いました。
理由は、一般の方ではこのお家をうまく再利用できないためです。
直すのにも費用がかかり、貸すのにも現金を回収するのが難しいそんな条件でした。
そのため、一般の方が買うのにはハードルが高すぎると思ったので、suumoやat homeに載せても売れないだろうなと個人的には思ってます。
下記に参考までに業者に買い取ってもらうメリットとデメリットを記載しています。
今回の買取査定の目安と計算方法 (※具体的な買取金額は言いません)
今回の査定額は詳細は載せませんが、参考までに下記に記載します。
土地値ー(解体費or再生費用＋測量費＋諸経費)ー条件(接道4m以下＋テラスハウス)=買取価格
このような計算になりました。
実際の金額は伏せますが、当然ですが再利用するために経費も乗るので買取金額は最大からこのような条件で引くことになりました。
参考までに買取相場の計算が気になる方は下記をご覧ください。
お客様の声 アンケートの内容を記載
いつもニュースレターを送ってくれた土井工務店さんにお家の買取をお願いして、家に関しての責任は当社が全て持ちます。僕に任せてくださいと力強く言っていただいたことが嬉しかったのがきっかけで決めました。
担当者の声
当社との出会いは、ニュースレターを見て当社を決めていただいたことがきっかけでした。
お家の構造と現場から、買取の判断が非常に難しいお家でしたが、お家があったこの土地を未来へつながるような土地へ繋げていきたいと思います。
締め：今回のお家は再生できないという判断
今回のお家は工務店である当社でも再生は難しいと判断したお家でした。
そのため、解体するしかないという判断での買取となりましたが、お客さんには未来につながるような土地にして、次の世代に繋がさせてもらいますとお伝えさせていただいております。
それでは、最後になりましたが皆様が少しでも素敵な時間をお家で過ごせるよう願っております。
何か質問や相談等があれば、費用等はいただいておりませんので、気軽にご連絡ください。
それでは時間を大切に良い一日を。
土井工務店 代表 土井健史
