【施工事例】大阪市旭区の飲食店内装リフォーム工事
こんにちは土井(@takeshidoi73)です。
大阪市都島区でリフォームリノベーション専門店と土地建物の買取/再生の事業をしています。
以前、大阪市旭区の千林商店街付近で飲食店の店舗内装工事を行いました。
今回は、居抜きの物件であったため内装工事費用を安く抑えることができましたが、それでも店舗を使うオーナーにとってはこだわりやコンセプトがあるため飲食店の開業には費用がかかります。
どうしても開業の際には、各種諸経費(敷金、礼金、家賃2ヶ月分、保証会社の費用、火災保険)仲介手数料、内装リフォーム費用、各種厨房機器の費用がかかってしまいますので、これだけで数百万円の開業資金が必要となります。
そのため、日本政策金融公庫の融資はもちろん自己資金を活用して飲食店を開業しています。
そんな中、今回の相談は偶然にも居抜きである程度の設備があった飲食店の内装リフォーム工事の相談でした。
今回は居抜きの飲食店の内装工事
写真のように一見綺麗な内装なのですが、飲食店の店舗として使用するには不十分な箇所がいくつもあります。
希望の位置に金属カバーをした単独回路のコンセント、カウンター、収納、設備、様々な足らない箇所がいくつもあります。
あくまでも居抜き物件というのは、最低限の設備があるかもしれないというだけで居抜き物件＝いいというわけではありません。
むしろ、希望の間取りや工事内容によっては解体する必要があるので、かえって費用が上がるケースももちろんあります。
実際に今回、珍しく飲食店の中に次の設備がありました。
- 業務用エアコン
- 厨房のフードと換気扇、グリスフィルターとダクト
- 厨房内の壁の不燃材(キッチンパネル)
- 綺麗な内装の床とクロス
これらが揃っていたため、無駄な部分の解体とカウンターと稼働棚、解体時におけるクロスと補修
厨房内の工事と飲食店の各種必要な工事をする必要がありました。
飲食店の希望のリフォーム工事内容
今回、飲食店の内装工事にはお客様の希望としてまずは既存の壁の解体から内装を使いやすくするための工事まで、造作工事からリフォームを一通り行っていく必要がありました。
その手順として最初に解体を行うのですが、今回は既存のものを多く残す必要があったため養生を完璧と言っていいほどまで行う必要がありました。
養生から解体、下地の施工、仕上げまで行い、その中で室内を仕上げていく工事になるため、どうしても居抜きの物件で内装工事をする際は、完璧な養生が求められます。
そして、養生ができて今回のような綺麗な内装工事ができております。
そのため、どうしても居抜きの店舗では完全な養生が求められるために仮設養生費というのは高くつきます。
上記の写真は現場の床の養生と解体、荷物の搬入の写真です。
写真のように作業するスペースやこの上に仕上げを別でする場合を除き、全て養生していく必要があります。
そのため、居抜き物件＝安くなるというわけではないのです。
では、実際に今回、大阪市旭区にある千林商店街にある店舗がどのように内装工事されたのでしょうか？
1 接客用の厨房のL字カウンター
このカウンターの下地の中には電気設備や水道設備を仕込んでいます。
お客さんの希望の寸法や形状によってこの形は変わるため、正解というものが無いのが下地になります。
そして、大工が飲食店オーナーの希望によって作られる世界に一つだけしかないオーダーメイドの飲食店の店舗の顔とも言えるL字のカウンターを作っていきます。
また、天板の仕上げや、下地の中にも含め接客に必要な要素がたくさん含まれており、実際にこの天板の上で食事がもてなされ、お客さんと厨房内のスタッフが会話を楽しむことになります。
そのため、L字カウンターにはカウンターの設計から施工、設備や電気をコンセントのために設置を内側にすることの重要性はもちろん、設計から施工、デザインまでできる必要があるというのを飲食店を経営されている方、これから開業しようとしている方はご理解ください。
飲食店でよく食事をする際に使うカウンターの詳細については、下記の記事【L字カウンター】で実現する鶴見区の店舗飲食店の理想の空間と集客力アップに詳しく書いておりますので、また一読してください。
2 厨房内の土間うちと防水工事
飲食店の厨房内は水捌けの良い床材にする必要があるので、基本的に土間仕上げにする傾向にあります。
そして、壁の床から立ち上がった部分に関しても水捌けの良い素材にする必要があるので、土間を立ち上げるか、キッチンパネルなどの水に強い素材で施工するのが基本的な飲食店の土間の施工パターンです。
その後には、基本的に厨房内の土間には防水工事を行います。
特に飲食店の2階以上のフロアでは水漏れをしないように土間には防水工事が必須で、万が一水漏れした場合にでも、厨房内に限り、水漏れの対策にもなるので防水工事は基本的には行うことを推奨されています。
飲食店の店舗内装の土間リフォームに関しては下記の記事【施工事例】店舗の床を土間コンクリート仕上げからご覧ください。
3 お酒を置くための稼働棚の設置
飲食店に意外と見落としがちなのはちになってしまいますの収納です。
京都などでは厨房内の食器棚は衛生面上保健所には開閉式のものが求められますが、大阪市の飲食店の場合は多くのケースでは求められるというよりは、あればより良いというようなニュアンスで回答されるケースがたくさんあります。
そのため、開閉式のものを使わずにお酒を置くスペースとして可動棚を設置するケースがあり、今回もお酒を置く場所として可動棚を設置して、自由に高さを変えれるものにしました。
4 厨房内のリフォーム工事
メインの料理を作る厨房内の工事には、ガスの設備から水道関連の設備、電気工事、ダクト関連の設備、防火関連の仕上げといった様々な仕上げが必要となります。
あらかじめ、厨房機器の使う予定のものを調べた上で厨房機器を選定して、この厨房機器を使えればより良いものを作ることができます。
今回は写真を見てわかるように二層シンクの他、従業員用の手洗い、瞬間湯沸かし器、フライヤ、ガスコンロ、台下冷蔵庫、製氷器、炊飯器、冷蔵ショーケース、作業台などがあります。
また、厨房機器を選定した上で図面を作る必要があるので厨房機器の承認図というものが工事には必須の要素となります。
この承認図がなければ内装工事は失敗に終わる可能性が高いので、あらかじめ承認図を調べた上で厨房機器を設置する箇所に設備関連の工事をする必要があります。
他の記事に厨房内のリフォーム工事に特化した記事【施工事例】大阪市鶴見区の空き店舗をお洒落な飲食店へ内装リフォームがあるので、詳細はそちらをご覧ください。
千林商店街付近の飲食店の内装工事は多い
大阪市旭区の千林商店街は天神橋商店街に次ぐ大きさを誇る商店街ですので、旭区の市民にとって有名なシンボルとなっています。
そして、最寄駅には地下鉄谷町線の千林大宮駅、京阪沿線の千林駅があり、この周辺には飲食店が数多く並んでおり、物販店や飲食店、美容室や美容関連のお店が数多くあります。
今回は、少し外に外れた飲食店ではありますが商店街内になると工事費用がどうしても搬入の時間制限もあるため工事費用が高くなるケースがほとんどです。
そんな背景もあった上で千林という立地は集客力は人の多さという優位性はあるものの、初期費用がかかるということをご理解して工事と店舗を選んでいる人がほとんどですね。
居抜きの飲食店の内装工事費用と飲食店の相場
飲食店の内装工事は居抜きの場合は、そうでない場合(スケルトン)では費用が変わります。
スケルトンの工事では、飲食店の内装工事の坪単価の相場は坪単価50万円から100万円と現状の設備と、飲食店の仕様の用途によって大きく変わります。
重飲食やダクト、空調の大きさもお店の用途によって容量が変わるので、焼肉屋や焼き鳥屋、油物がメインのお店などの空調設備を強化する必要のある飲食店は坪単価100万円以上がかかるケースももちろんあります。
あくまでも目安なので、飲食店の用途によって大きく変わるというのをご理解ください。
ちなみにスケルトンでない場合は、業務用エアコンやダクトがすでにある状態で、用途も大きく変わらない場合はその設備を利用できるので、坪単価が50万円前後、もしくはそれ以下になるケースも稀になります。
今回は坪単価を抑えることができた珍しいケースでした。
締め：飲食店の内装工事は専門の工事会社が必須
飲食店は保健所の審査、消防の検査、様々な検査やハードルが飲食店を開業するのにあります。
これらは専門の内装工事会社や不動産業者でないと、正直わからないですし、だからこそ店舗専門の工事業者が存在するんだなと感じています。
大阪市の飲食店開業となるとどうしても都心部になる傾向にあるので、駐車場代や交通費、産廃費用も高額になるケースもあります。
ただ、間違えてはいけないのがm少しでも安くと考えて個人の職人に依頼すると図面が必要、仕様書の問題、言ったことと違うものができる、イメージと違う、これらの問題がたくさん起こり得る可能性があります。
職人はあくまでも作業はできますが、保健所にあった工事、消防の許可のための内装工事、お客さんと打ち合わせ、お客さんの傾向、流行までは考慮することはできません。
そう言った問題を考えると、ビジネスと友人関係は異なるのでやはり専門の業者に依頼することをお勧めします。
それでは、皆様が少しでも素敵な時間をお家で過ごせるよう願っております。
質問や相談等があれば、記事を読んでくれた方に費用等はいただいておりませんので、気軽にご連絡ください。
それでは時間を大切に良い一日を。
土井工務店 代表 土井健史
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