こんにちは土井(@takeshidoi73)です。
大阪市都島区でリフォームリノベーション専門店と土地建物の買取/再生の事業をしています。
「親から相続した実家、どうしよう…」「空き家になって久しいけど、手付かずのまま…」
もしあなたが大阪市都島区で、このような古家の問題を抱えているのであれば、この記事はあなたのためのものです。
特に、「早く」「トラブルなく」売却したいという切実な願いをお持ちの方には、不動産買取という選択肢が非常に有効であることを、工務店と不動産の事業をしている土井工務店がプロの視点から詳しく解説していくそんな記事を作っています。
そして、今回は都島区という地域特性を踏まえながら、なぜ相続した古家の売却において、仲介よりも買取がおすすめなのか？
その具体的な理由と、あなたが抱えるであろう不安を解消するための情報をご紹介しましょう。
1. 都島区における相続古家問題の現状と課題
大阪市都島区は、梅田や大阪城公園へのアクセスも良く、住みやすい街として人気があります。しかし、その一方で、高齢化の進展に伴い、空き家や相続した古家の問題が顕在化しています。
都島区の地域特性と古家が抱える問題
都島区は、古くからの住宅地と、近年開発されたタワーマンションなどが混在するエリアです。特に、古くからの住宅地には、築年数の古い木造家屋や長屋が点在しています。
これらの古家は、以下のような課題を抱えているケースが少なくありません。
- 老朽化の進行と修繕コストの増大: 築年数が経つにつれて、屋根や外壁、水回り設備などの老朽化が進み、大規模な修繕が必要になる場合があります。その費用は数百万円に上ることも珍しくありません。
- 耐震性の不足: 昭和56年以前に建てられた建物（旧耐震基準）は、現在の耐震基準を満たしていない可能性が高く、買主側がローンを組みにくい、あるいはリフォーム費用がかさむといった問題が生じます。
- アスベスト含有の可能性: 2006年以前に建てられた建物には、アスベストが使用されている可能性があり、解体時には特別な除去費用が発生する場合があります。
- 再建築不可物件の存在: 建築基準法上の道路に2m以上接していない土地に建つ建物は、再建築ができない「再建築不可物件」となる可能性があります。このような物件は、一般的な買主にとっては非常に敬遠されがちです。
- 心理的瑕疵の可能性: 過去に事件や事故があった物件など、心理的瑕疵を抱える古家も存在します。これらの情報は、不動産取引において告知義務があり、買主が見つかりにくい要因となります。
- 荷物整理・残置物の問題: 相続した古家には、故人の残した大量の家財道具や残置物がそのままになっているケースがほとんどです。これらを整理し、処分するだけでも相当な時間と労力、そして費用がかかります。
- 境界不明確による隣地とのトラブル: 昔ながらの土地では、境界が不明確なままになっていることがあります。売却時には境界確定測量が必要となり、隣地との調整に時間がかかったり、トラブルに発展する可能性もあります。
これらの問題は、一般的な不動産仲介（不動産会社が買主を探す形式）で古家を売却しようとした場合、大きな障壁となります。
相続古家の売却における一般的な仲介のデメリット
多くの人がまず考えるのが、不動産会社に仲介を依頼して一般の買主を探す方法でしょう。しかし、相続した古家の場合、この仲介という方法には以下のようなデメリットが伴います。
- 売却までの期間が読めない: 上記のような古家が抱える問題は、一般の買主にとって購入のハードルを高めます。そのため、なかなか買い手が見つからず、売却までに数ヶ月から1年以上かかることも珍しくありません。
- 多額のリフォーム・解体費用が発生する可能性: 買主が見つかったとしても、「リフォームをして住みたい」と考える一般の買主は、購入後に自身でリフォーム費用を負担することを想定します。しかし、あまりにも老朽化がひどい場合や、自身でリフォームの目途が立たない場合は、買主から「売主負担でリフォームしてほしい」または「解体して更地にしてほしい」と要望されることがあります。これには数百万円から数千万円の費用がかかり、売却価格から差し引かれることになります。
- 内覧対応の負担: 売却活動中は、不動産会社からの連絡に応じて、内覧希望者に対応する必要があります。遠方に住んでいる場合や仕事が忙しい場合、この内覧対応は大きな負担となります。
- 契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）のリスク: 売却後、隠れた瑕疵（例えば、雨漏りやシロアリ被害、配管の老朽化など）が発覚した場合、売主は「契約不適合責任」を問われる可能性があります。修繕費用を負担したり、損害賠償を請求されたりといったトラブルに発展するリスクがあります。
- 近隣トラブルの可能性: 古家を売却する際には、買主候補が近隣の状況を確認するため、近隣住民との関係が円滑であるかどうかも重要視されます。もし、過去に近隣トラブルがあった場合、それが売却の障壁となることもあります。
- 空き家税制の適用外リスク: 長期間空き家状態が続くと、「特定空き家」に指定され、固定資産税の優遇措置が受けられなくなる可能性があります。これにより、固定資産税が最大6倍になることもあり、経済的な負担が増大します。
これらのデメリットは、特に「早く」「トラブルなく」売却したいと考える相続人にとっては、非常に大きな足かせとなるでしょう。
なぜ相続古家の売却には「買取」がおすすめなのか？
そこで強くおすすめしたいのが、不動産会社による「買取」です。買取とは、一般の買主を探すのではなく、不動産会社が直接あなたの物件を買い取る方法です。都島区の古家売却において、この買取がなぜおすすめなのか、その具体的な理由を以下に詳述します。
『早く』売却できる！ スピード重視の方に最適
買取の最大のメリットは、その圧倒的なスピードです。
- 最短数日〜数週間で現金化: 一般の仲介では数ヶ月かかる売却が、買取では最短数日、長くても数週間程度で完了します。不動産会社が直接買い取るため、買主を探す期間も、住宅ローンの審査を待つ期間も不要だからです。
- 現金決済でスムーズな手続き: 仲介の場合、買主の住宅ローン審査の関係で決済までに時間がかかったり、万が一ローンが通らなかった場合に契約解除になったりするリスクがあります。しかし、買取では不動産会社が自己資金で買い取るため、現金決済が基本となり、非常にスムーズに手続きが進みます。
- 相続税の納税期限に間に合う: 相続税には、相続発生から10ヶ月以内という納税期限が定められています。もし、古家を売却して納税資金に充てたい場合、仲介ではこの期限に間に合わない可能性がありますが、買取であれば期限内の売却が十分に可能です。
都島区で相続した古家を、一刻も早く手放したい、現金化したいという方にとって、買取はまさに理想的な選択肢と言えるでしょう。
『トラブルなく』売却できる！ 精神的負担を軽減
買取は、売主の精神的な負担を大きく軽減し、トラブルのリスクを最小限に抑えます。
- 契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）の免責: これが買取の最大の利点の一つです。通常、個人間の売買では、売却後に雨漏りやシロアリなどの隠れた瑕疵が発見された場合、売主は契約不適合責任を問われ、損害賠償や修繕費用の負担を求められるリスクがあります。しかし、不動産会社が買い取る場合、多くのケースでこの契約不適合責任が免責されます。これにより、売却後の予期せぬ出費やトラブルに悩まされる心配がなくなります。
- 現状有姿での買い取り: 古家にある大量の荷物や残置物、長年の汚れや傷、老朽化の進行など、一般の買主であれば敬遠するような状態でも、不動産会社は現状のまま買い取ってくれます。荷物整理や清掃、リフォーム、解体などを売主が行う必要が一切ありません。これは、遠方に住んでいる方や、身体的な理由で作業が難しい方、時間がない方にとって、非常に大きなメリットです。
- 近隣トラブルの心配なし: 買主が個人の場合、近隣住民との関係性が重要視されますが、不動産会社が買い取るため、近隣住民との関係性を気にする必要はありません。
- 内覧対応不要: 一般の買主を募る仲介では、何度も内覧に立ち会う必要がありますが、買取では一度査定に立ち会うだけで済みます。精神的な負担も大幅に軽減されます。
- 境界確定測量不要の場合が多い: 不動産会社が買い取る場合、自社でリノベーションや再建築を行うため、必ずしも売主側で境界確定測量を行う必要がないケースが多いです。これにより、測量費用（数十万円）の節約と、隣地との調整による時間や労力の削減につながります。
これらのメリットは、相続した古家の売却に伴う精神的、経済的、時間的な負担を大幅に軽減し、「トラブルなく」売却を完了させる上で非常に重要です。
都島区の古家特有の問題にも柔軟に対応
都島区には、前述の通り、古くからの住宅地特有の、再建築不可物件や、長屋の一部、隣地との境界問題などを抱える古家も少なくありません。
- 再建築不可物件でも買い取り可能: 一般の買主には敬遠されがちな再建築不可物件も、不動産買取業者であれば、再建築できないことを前提に、リノベーションや建て替え以外の活用方法を検討して買い取ることが可能です。都島区には狭小地の再建築不可物件も存在するため、特に有効な選択肢となります。
- 長屋の切り離し売却にも対応: 都島区には、長屋が連なっている物件も多く見られます。一般的な仲介では長屋の一部だけを売却することは難しいですが、買取業者であれば、長屋全体の再生計画を含めて買い取ってくれるケースもあります。
- 共有名義の古家でも対応: 相続した古家が、兄弟姉妹など複数人の共有名義になっている場合、全員の合意形成が難しく、売却が滞りがちです。買取業者であれば、共有者全員との交渉を一括して行ってくれるため、複雑な権利関係の調整もスムーズに進む可能性があります。
このように、都島区の古家が抱える様々な特殊な問題に対しても、買取は柔軟に対応できる強みを持っています。
仲介手数料不要で手元に残りやすい
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一般的な不動産仲介では、売買価格の3%＋6万円（＋消費税）という仲介手数料が発生します。例えば、2000万円の物件を売却した場合、約70万円の仲介手数料がかかります。
しかし、買取では不動産会社が直接買い取るため、仲介手数料は不要です。売却価格は仲介に比べて低くなる傾向がありますが、仲介手数料が不要になることで、結果として手元に残る金額が大きく変わらない、あるいは場合によっては買取の方が多くなるケースもあります。特に、多額のリフォーム費用や解体費用が発生するような古家の場合、仲介で売却するよりも買取の方が最終的な手残りが増えることも考えられます。
買取と仲介、どちらを選ぶべき？ 都島区での判断基準
買取のメリットを述べてきましたが、買取が全ての方にとってベストな選択肢とは限りません。最終的にどちらを選ぶべきか、都島区で古家を売却する際の判断基準をまとめました。
買取がおすすめなケース
- とにかく早く売却したい: 相続税の納税期限が迫っている、急な転勤が決まった、早く現金化したいなど、スピードを最優先する方。
- トラブルなく売却を終えたい: 契約不適合責任のリスクを避けたい、内覧対応や近隣トラブルに巻き込まれたくない、精神的な負担を最小限にしたい方。
- 古家の状態が悪い、特殊な物件: 築年数が極めて古い、大規模なリフォームが必要、アスベスト含有の可能性がある、再建築不可物件、長屋の一部、心理的瑕疵があるなど、一般の買主が見つかりにくい物件。
- 残置物が多く、片付けが困難: 故人の家財道具が大量に残っており、自身での片付けが難しい、あるいは遠方に住んでいるため片付ける時間がない方。
- 共有名義の物件で、権利関係が複雑: 共有者が複数いて、全員の合意形成が難しい、あるいは交渉が面倒だと感じる方。
- 売却後の手間をかけたくない: 契約不適合責任の免責や、現状有姿での引き渡しを希望する方。
- 都島区に特化した専門業者に依頼したい: 都島区の地域特性や市場動向に詳しい、地域密着型の買取業者に相談したい方。
不動産売買の仲介がおすすめなケース
- 多少時間がかかっても、少しでも高く売りたい: 古家の状態が良く、リフォームや解体費用があまりかからない物件で、時間的な余裕がある方。
- 買主が見つかる可能性が高い物件: 築浅、立地が良い、人気のエリアなど、一般の買主が積極的に購入を検討するような物件。
- 自身でリフォームや片付けができる: 売却前に、自己負担でリフォームや片付けを行い、物件価値を高めることができる方。
- 契約不適合責任のリスクを理解し、対応できる: 万が一のトラブルにも対応できる資金的・精神的余裕がある方。
4. 都島区で古家買取を成功させるためのポイント
都島区で古家買取を検討する際に、後悔しないために押さえておくべきポイントを解説します。
複数の買取業者に査定を依頼する（相見積もり） ※非推奨
買取価格は、不動産会社によって大きく異なります。複数の買取業者に査定を依頼し、相見積もりを取ることで、適正な価格を知り、より高額で買い取ってくれる業者を見つけることができます。
査定依頼の際には、物件の状態を正確に伝えることが重要です。リフォーム履歴や、過去のトラブル、境界線の状況など、知っている限りの情報を共有しましょう。
都島区に強い買取業者を選ぶ
都島区の市場動向や地域特性、再開発の情報などを熟知している買取業者を選ぶことが重要です。地域密着型の業者であれば、都島区の古家の価値を正確に評価し、適正な買取価格を提示してくれる可能性が高まります。
インターネット検索で「都島区 古家 買取」「都島区 不動産買取」などのキーワードで検索し、実績のある業者を複数ピックアップして相談してみましょう。
買取の仕組みと契約内容をしっかり確認する
買取契約は、仲介契約とは異なる点が多いため、契約内容をしっかりと理解することが重要です。
- 契約不適合責任の免責の有無: 最も重要なポイントの一つです。契約書に「契約不適合責任を負わない」旨の記載があるか、必ず確認しましょう。
- 残置物の取り扱い: 残置物の撤去費用が売主負担になるのか、それとも買取業者が負担してくれるのか、明確にしておきましょう。多くの買取業者では現状有姿での買取なので、残置物もそのまま引き取ってくれるケースがほとんどです。
- 決済までの期間: 契約から決済までの期間がどのくらいかかるのか、具体的なスケジュールを確認しましょう。
- 費用負担: 測量費用や登記費用、印紙税など、売却にかかる諸費用をどちらが負担するのか、確認が必要です。
不明な点があれば、納得がいくまで担当者に質問し、疑問を解消してから契約に臨みましょう。必要であれば、司法書士や弁護士などの専門家に相談することも検討してください。
買取価格だけで判断しない
買取価格はもちろん重要ですが、それだけで業者を判断するのは危険です。
- 対応のスピードと丁寧さ: 査定依頼から回答までのスピード、担当者の説明の丁寧さや誠実さも重要な判断基準です。
- 実績と信頼性: 過去の買取実績や、会社の評判、口コミなども参考にしましょう。信頼できる業者を選ぶことで、トラブルのリスクを減らすことができます。
- 担当者との相性: 最終的に契約を結ぶのは担当者です。安心して任せられる、信頼できる担当者を見つけることが大切です。
相続した古家を放置するリスク
「面倒だから」と、相続した古家をそのまま放置してしまうと、思わぬリスクに直面する可能性があります。
経済的負担の増大
- 固定資産税・都市計画税の負担: 家屋がある限り、毎年固定資産税と都市計画税が課税されます。使用していない家屋でも、その費用は発生し続けます。
- 「特定空き家」指定による税金増加: 長期間放置され、倒壊の危険性や衛生上有害な状態と判断されると、「特定空き家」に指定される可能性があります。指定されると、固定資産税の住宅用地特例（最大1/6に軽減）が解除され、税金が大幅に増額されます。
- 維持管理費用: 放置していても、定期的な換気や清掃、庭の手入れ、郵便物の整理など、最低限の管理は必要です。これらの手間や費用がかかります。
- 老朽化の進行と資産価値の低下: 放置すればするほど老朽化は進み、建物の劣化は加速します。結果として資産価値が低下し、売却しようとした際により低い価格でしか売れなくなる可能性があります。
近隣住民への迷惑とトラブル
- 倒壊・落下の危険性: 老朽化した家屋は、台風や地震などの自然災害で倒壊したり、屋根瓦や外壁が落下したりする危険性があります。近隣住民に被害を与えた場合、損害賠償責任を問われる可能性があります。
- 不法侵入・犯罪の温床: 空き家は不法侵入や不法投棄、放火などの犯罪の標的になりやすいです。
- 害虫・害獣の発生: 適切な管理がされていないと、シロアリやネズミ、ゴキブリなどの害虫・害獣が発生し、近隣に迷惑をかけることがあります。
- 景観の悪化: 雑草が生い茂り、建物が荒廃していくと、地域の景観を損ね、周囲の不動産価値にも影響を与えます。
- 異臭の発生: 排水管の詰まりやゴミの放置などにより、悪臭が発生し、近隣住民とのトラブルに発展する可能性があります。
法的責任の発生
「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、市町村から指導や勧告、命令が出されることがあります。これに従わない場合、過料が科せられたり、行政代執行（市町村が代わりに解体し、費用を請求する）が行われる可能性もあります。
これらのリスクを考えると、相続した古家を放置することは賢明な選択肢ではありません。特に都島区のように住宅が密集している地域では、近隣への影響も大きいため、早めの対策が求められます。
締め：都島区の古家売却は「買取」で『早く』『トラブルなく』解決！
土井工務店では、再生と買取全てに対応しています
相続した古家は、多くの人にとって大きな負担となりがちです。特に都島区のような地域特性を持つ場所では、その問題はより複雑になる傾向があります。
「早く」「トラブルなく」古家を売却したいと考えるのであれば、不動産買取は非常に有効な手段です。仲介に比べて売却価格は低くなる傾向があるものの、そのスピード、契約不適合責任の免責、現状有姿での引き渡し、仲介手数料不要といったメリットは、計り知れないほど大きな価値があります。
都島区の古家が抱える様々な問題（老朽化、耐震性、再建築不可、長屋、残置物など）にも柔軟に対応できる買取は、あなたの古家問題の最適な解決策となるでしょう。
まずは、都島区に強い複数の買取業者に相談し、無料査定を依頼してみてください。専門家のアドバイスを聞くことで、あなたの古家がどのような状態なのか、どのような売却方法が最適なのか、具体的な道筋が見えてくるはずです。
相続した古家を放置することのリスクを理解し、一歩踏み出すことで、あなたは経済的・精神的な負担から解放され、新たな未来へと進むことができるでしょう。
また、土井工務店では都島区を中心に不動産の買取、再生、リフォーム、リノベーション、その後の管理まで一貫して行っているため様々なご提案とアドバイスが可能です。
地主の方から地域の方まで様々な方からご相談いただいております。
お家のことでお困りの場合は、士業(税理士、司法書士、弁護士、行政書士)これらの士業の先生方とも連携しているため、ご紹介が可能です。
お家の空き家、古い絵の活用でお悩みの方は当社へご相談ください。
都古家売却で悩んでいるあなたに、この記事が少しでもお役に立てれば幸いです。
それでは、皆様が少しでも素敵な時間をお家で過ごせるよう願っております。
質問や相談等があれば、記事を読んでくれた方に費用等はいただいておりませんので、気軽にご連絡ください。
それでは時間を大切に良い一日を。
土井工務店 代表 土井健史
