こんにちは土井(@takeshidoi73)です。
大阪市都島区でリフォームリノベーション専門店と土地建物買取再生の事業を行っています。
さて、今回ですが相続したけど売れないし、大阪市城東区のお客さんから資産価値がない家をどうしたらいいの？
という相談があって、当社に連絡がありました。
資産価値のない家とは次のとおりです。
- 土地としての資産価値が低い
- 建物が古くボロボロの状態
- 再建築不可で駅から遠い
- 地方のお家で土地値がつかないような場所
- 訳あり物件で業者でも手を出さないお家
- 山林や畑といったお家
このような条件が資産価値がない家とも言えるでしょう。
これらを踏まえて、よくある相続の相談例や、売れない、いらないお家をどのようにして売却や手放しするのが良いかなど工務店目線で考察していきましょう。
相続したお家の相談例
相続登記が義務化され、今まで表に出てこなかった空き家がどんどん出てきているのはみなさんご存知でしょうか？
僕の提携先の司法書士の先生も忙しいと仰っていたので、空き家問題、老朽化問題がこれで少し現状すればいいかなと思います。
さて、早速ですが売れない土地や建物が近年多く、その相談が当社にもきていますので、実際にその土地や建物を相続する際に本当に相続するべきなのか？など、売る方法なども踏まえて今回の記事を更新しましょう。
相続した家や土地が売れなくて困っている
相続した家や土地が高値で売れるからと不動産屋の誘惑に乗った方は山のように見てきました。
実際問題、高値どころか土地値もつかないお家や土地を所持している方も多く、困っている方が多いのも事実です。
ちなみにですが、自分ことで相続して土地や家が手に入るとどうしても、現実を見ないで高く売ろうとするんですよね。
正直言って、価値ある土地や建物であれば高く販売することは可能ですが、反対に厳しいにも関わらず高値で販売して結果的に金額を下げていき、最終的には底値で販売するというのもよく見ました。
正解はありませんが、結果論で言うと相場よりも高く欲張って表に出してしまうと、不動産は鮮度が命ですから、古い情報は結果的に安く買われる傾向にありあす。
そのため、個人的には相場で販売するか、買い取ってもらう方が相続関連の土地や建物は色々と問題が発生しやすいのを防ぐこともできます。
売れない土地や家は相続するべきなのか？
一概には言えませんが、相続してからの販売が基本なので、少しでもお金が欲しい方は相続はするべきです。
ただ販売には様々な経費が必要ですので、誤って価値の低い物件を購入してしまうと、登記手数料やその他の手数料の方が高くつく可能性もありますので、その点も踏まえて放棄するか考えてください。
ちなみにですが、先に業者に買い取ってもらう売り手を見つけておくと言うのも一つの手ではあります。
業者に買い取ってもらうメリットとデメリットについて記載していますので、少しでも早く手離れして売却を考えられている人は一度ご覧になってください。
業者であれば、たとえどんな事情があろうと買い取る際に文句は言わないような業者もいますからw
このお家は資産価値がありますか？相続した方がいいですか？
基本的に立地と周囲の条件とお家の広さにもよります。
ただ、基本的には田舎の山奥の土地などでない限り、基本的には大きな資産価値の減少などはないため、一度相続登記を行う前に業者に相談してみるのもいいかもしれませんね。
ちなみにですが、士業の先生に相談される場合はもちろん相談料が発生するのが当たり前です。
ですが、お家というのは破損状況から売却予想価格まで想定して答えを出す必要がありますので、その相談一つにもお金がかかりますので、基本的にお家というのは一般の素人の方が簡単に答えを出せるものではありません。
また、お家を相続するかどうかは相続登記には費用がもちろんかかるのでこのお家を有効活用するのか？という点と、売却する意思はあるのか？というところも考えてお家と向き合ってください。
相続したお家の活用方法
もし、売却したいような相手が見つからない場合は、空き家の他の活用方法を考えましょう。
管理や修繕がされていない危険な空き家にならないためにも、少しずつお家を使っていく必要があります。
実際問題、全く住まれていないお家はどんどん古くなっていきますし、経年劣化の原因になります。
では、活用方法としては次のとおりです。
- 福祉施設に賃貸として貸し出す
- 年齢的にお家に困っている借りられない人たちに貸し出す
- 生活保護の方々へ貸し出す
といった方法もあります。
上記の方々はお家に入りたくても無いような人たちが多いので、提供してあげるのも一つの方法になります。
売れない土地や空き家を相続した後の流れと対処法
売れない土地でも基本的に僕はそのお家を予めプロに相談して、相続するべきかどうか？という点を相談しておくべきだと僕は思います。
どうしても自分が相続するとなると、お金が手に入るという考えが先行して意識してしまうので、第三者の目で一度見てもらうことを個人的にはお勧めします。
土地の境界から、現場の破損具合、立地条件などから売却推定額の相談もできますので、プロに聞いて資産の運用はどうするべきか？判断するべきだと思います。
もし、いらないのであれば相続放棄をするのも一つの手ですが、その場合は他の資産も手放す必要があります。
一般的に多くの方は相続登記をしてから、売却の相談はお家のプロにしているというのが流れになります。
空き家の固定資産税「特定空き家」に指定される要件
今、空き家の固定資産税が大きな問題になっています。
小規模住宅用地は固定資産税が1/6になり、アパート用地などは1/3になっています。
これは固定資産税・都市計画税は「固定資産税等の住宅用地特例」という制度により、税金が安くなりますが、「住宅用地特例」の条件は「住宅が建っていること」ですので、空き家もこの軽減措置の対象になります。
住宅用地だからこその減税であり、これを「特例率」とよび、これは空き家が「特定空き家」に指定されていない場合の税率です。
ちなみに特定空き家というのは、空き家法」に基づいて指定され、「放置すべきではないと判断された空き家」のことを言います。
第１章 空家等に対する対応
１．法に定義される「空家等」及び「特定空家等」
「空家等」の定義の解釈は、「基本指針」一３（１）に示すとおりである。「特定空家
等」は、この「空家等」のうち、法第２条第２項において示すとおり、以下の状態にあ
ると認められる「空家等」と定義されている。
2
(ｲ) そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
(ﾛ) そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
(ﾊ) 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
(ﾆ) その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針
上記から抜粋しております。
また大阪市では、大阪市特定空家等に対する措置等に関する方針を決めており、抜粋すると
「所有者が遠方」、「相続人が不存在」、「相続人が複数いるため、意思統一ができて
いない」などの状況となっていることが多くみられ、所有者が実態を把握していない
こと、管理意識が乏しいこと、管理責任の所在が不明確なことなどが管理不全となる
主な要因となっているようです。
- 情報提供
- 助言
- 勧告と段階的に指導を強化し、自主的な改善を促す。
- それでも改善がみられず、特に必要であると認められるときには処分（命令、行政代執行）による是正措置を行う。
このように4段階で行政が指導していく方針を定めております。
空き家税はいつからなのか？
まず最初に、固定資産税等は、賦課期日（毎年1月1日）の土地や家屋の状態によって課税されます。
特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になるになるということが決定しており、特定空き家に指定されるかどうか？と言うのがポイントです。
前回この特定空き家に指定されたお家を市から指定を外すために外装リフォームを行いました。
その指定されるような要件として外壁が崩れ落ちている、通行人に危険性があるなども含まれるようですので、市町村によって指定される要件は異なります。
相続した空き家の税金の控除と対象要件について
被相続人の居住の用に供していた家屋及びその敷地等を相続した相続人が、相続開始の日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに、一定の要件を満たして当該家屋又は土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除します。
この特例措置は、平成31年度（令和元年度）税制改正要望の結果、特例の対象となる相続した家屋について、被相続人が相続の開始の直前において当該家屋に居住していたことが必要でしたが、老人ホーム等に入居していた場合（一定の要件を満たした場合に限ります。）も対象に加わることとなりました。
さらに、令和５年度税制改正要望の結果、2023年（令和５年）12月31日までとされていた本特例措置の適用期間が2027年（令和９年）12月31日までに延長されることとなり、特例の対象となる譲渡についても、これまでは当該家屋（耐震性のない場合は耐震改修工事をしたものに限り、その敷地を含む。）又は取壊し後の土地を譲渡した場合が対象でしたが、譲渡後、譲渡の日の属する年の翌年２月15日までに当該建物の耐震改修工事又は取壊しを行った場合であっても、適用対象に加わることとなりました。この拡充については令和６年１月１日以降の譲渡が対象です。
国土交通省のホームページからの抜粋
当社は税理士では無いので、相続税について詳しいことは記載できないのですが、ご自身が対象になられる方は3000万円の特別控除を受けるために相続して売却するタイミングとしてはいいのかもしれませんね。
締め:相続の相談は無料
基本的に当社でもお家に関してはプロでありますので、相談は無料で行っています。
買取、売却、賃貸経営の相談、なんでも気軽にご連絡ください。
ただ、相続税に関する質問は税理士さんを紹介しますし、遺産分割協議に関しては弁護士の先生、相続登記に関しては司法書士の先生を紹介させていただいております。
相続は窓口としては対応できますが、士業でないとできない業務というのが法律上たくさんありますのでその点はご紹介させていただきますので、ご了承ください。
当社は、大阪市都島区の工務店ですが、旭区、城東区のお客さんの相談も増えてきました。
嬉しい限りですが、工務店だからこそ言えるお家の活用法や今後、どのように売却または管理するかという相談まで一貫して相談に乗ることができます。
最後にご縁があり、当社をお見かけしたら一度ご連絡していただけると当社も嬉しい限りです。
今後とも、精進して更なるサービスの向上と職人のマナーアップに努めてまいります。
土井工務店 代表 土井健史
