こんにちは土井(@takeshidoi73)です。
大阪市都島区でリフォーム/リノベーション専門店と不動産の買取再生の事業を行っています。
さて、最近よく空き家問題で話題になってるのが、正々堂々と空き家を買わせてもらえませんか？とは言わずに、AIやソフトを使った音声電話や、政府や役所関連の名を偽って空き家の売却を迫る営業や、地上げの営業が増えています。
特に多いのが、空き家実態調査の自動音声の電話ですが、これは調査ではなく営業です。
正々堂々と、お家売りませんか？と言えば良いものを、第三者の名を借りてグレーな動きをしている業者が多いのが今の不動産業界です。
当社は工務店ですが、工事を依頼された際にいらないお家があるという話がよくあり、その対応で購入させていただくこと、または紹介させていただくことはありますが、不動産業界は免許も無いようなグレーな動きをするブローカーが多いようでした。
そんな中、この空き家実態調査の自動音声電話で何が起きているのか？詳しく解説しましょう。
空き家実態調査の自動音声電話の怖い対応
空き家実態調査の自動音声の電話が僕の実家にもたくさん着信があり、高齢者の僕の祖母はよくわからないまま音声ガイダンスに従う可能性があります。
一番怖いのは、空き家実態調査の営業を政府のアンケート調査電話のように癖で普通に間に受けて答えてしまうケースがあるということです。
こういったケースがある中、若い世代の人がターゲットではない自動音声の空き家実態調査が僕たちが知らない間に高齢者をターゲットに営業電話があるというのを知っていてください。
家に帰ったら実家がないという人までいますから。
空き家を探す営業について
空き家を探す営業が決して悪いわけではありませんし、実際に当社もお客さんの中から子供と一緒に住む家を探しているお客さんや、高齢者の方々に老人ホームを作りたいお客さんのために、お家を売りたい人や空き家や土地を探している最中です。
では、実際に空き家に多い営業とはどのような営業なのでしょうか？
- DMや書類の郵送営業
- 謄本に載っているお家に飛び込み営業、訪問
- 電話営業
- 政府を装っての営業
不動産の営業には決まりや形が多いわけではなく、利益を上げるために様々な手で営業をかけます。
そして、お家の買取後は再販売するために、お家の解体や売却までの複雑な工程を進めた上でただ売るということを目的とした営業を行っています。
こういった営業をする業者の特徴は、町の不動産屋ではなくそこそこ大きな不動産屋が多いのが特徴です。
その理由は、小さな町の不動産屋では資金が多くないため利益を出す大きな広告費用を出すことはできず、自動音声などのシステムを導入する費用は基本的にありません。
こういった背景から、基本的に自動音声や社員ではないテレアポと呼ばれる営業マンのような人はアルバイトであったりするので、このような営業ができるのは大阪市内の北区や中央区に大きなオフィスを構えれるような中小企業や大手企業の子会社である可能性が非常に高くなります。
空き家探しの営業トーク電話の実際によくある内容
お世話になります。
私、空き家調査委員会から委託されている〇〇不動産の〇〇です。
今、空き家や古くなったお家の調査をしておりまして、今、大阪の大阪市でそういった建物や土地がないか確認しているんです。
お電話口様は、空き家や土地、またはお家の売却のご予定などはございませんか？or 現在お持ちではないでしょうか？
空き家探しの営業トークやお家の売却を依頼されるための売却などのトークをこのようにしている業者が多く、実際に僕の実家でもかかってきた内容です。
不動産の免許も無いブローカーに注意
実際に不動産屋として取引するには宅建業の免許が必要になりますが、この免許を会社が持っていないのに売買仲介や、不動産屋を名乗る業者も多くいます。
これらの背景は契約さえ取って、ブローカーにお金を払えばいいという発想がこのような問題を起こしているのであり、契約を取るためにというよりは、免許をあげずに裏のバックマージンのみで稼いでいる不動産屋も多くいます。
ちなみにですが、不動産屋の営業は名刺に様々な資格を書いているため何が必要か分からない状態になっているケースが多いのですが、不動産屋に必要な免許は、宅地建物取引士です。
FP、住宅ローンアドバイザー、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、マンション管理士などの免許もありますが、基本的には不動産屋として活躍するには不要な資格ですので、免許が多い＝安心できるというわけではありません。
ですが、実態を探るのは非常に難しく不動産屋とはいえどフルコミッション制のエージェントとしての採用は非常に多く、最初の開業資金がないため、免許を借りている業者だけでなく、会社の名前を借りて営業している不動産屋も多くいます。
NPO法人という名前の電話からの空き家実態調査
NPO法人から連絡があって安心というわけではありません。
基本的にNPO法人は営利目的で行ってはいけませんが、なぜがそこの理事には不動産屋がいるケースがあります。
もちろんお家に困っているケースに役立つ資格ではありますが、不動産屋がNPO法人となると違和感はありませんか？
営利目的では基本的にNPO法人を設立することはできないのですが、なぜか違和感のあるような感じがするのは僕だけでしょうか？
また、NPO法人の代表格は士業の先生と呼ばれる職種の人が多いのですが、空き家相談センターという名前はあっても相談後には基本的には売却を勧められます。
そして、このNPO法人の空き家相談センターと連携している不動産屋で売却または買取といったことを行うか、仲介での販売の手続きを行うといった流れなので、名前と実態を変えた営業メインの会社のような実態が、空き家相談センターとなっています。
空き家を所有している人が注意するべきこと、売るべき企業について
まずは今流行りの地面師やブローカーのような会社には気をつけましょう。
そして、不動産屋に関しては大手企業、小さな中小企業の町の不動産屋のどちらに工事を依頼しても費用は変わりませんし、何を求めるかで変わります。
また、不動産屋コンビニの数よりも多く、宅地建物取引士の資格があれば非常に開業しやすい職種でもあるので簡単に開業してしまう傾向があるので、大手企業の若い不動産屋の営業マンがすぐに独立して開業することもあります。
また、フランチャイズの個人店も多く、センチュリー21やHouse Doといった会社も街の不動産屋であり、あくまでもFCの権利を購入している不動産屋です。
では、実際に数ある不動産屋の中でどのような会社に売却をするべきでしょうか？
大手企業にお家の買取を依頼するメリット・デメリット
大手企業にお家の買取を依頼するメリットは下記の通り
- 会社としての信頼性
- コンプライアンスやルールに厳しい
- アフターケアの保証が高い
- 能力値が平均して高い
- 士業や専門性の高い人たちとの連携が強い
大手企業に依頼するデメリット
- 案件の数が多いので親身な対応は望めない(作業的になる)
- コンプライアンスやルールに厳しいため、融通が効かない
つまり、複雑な事情のお家には向いてないかもしれない - アフターケアの保証はあるが、担当者がすぐに変わるので実際はどうなのかよく分からない
- すぐに対応するというのが難しく基本的にアポイント後の対応となる
- 機械的な作業で仕事を行う人が多いため、人と人との関係値でなく仕事としての関係性がメイン
中小企業(町の不動産屋や買取業者)にお家の買取を依頼するメリット・デメリット
中小企業(町の不動産屋や買取業者)にお家の買取を依頼するメリット
- 対応が早いし、直接社長に相談することができることがある
- フットワークが軽い
- 親身に人としての対応が良い
- 専門性の高いトップ営業マンがいる可能性が高い
- 人としての関係性が長く続く
中小企業(町の不動産屋や買取業者)に依頼するデメリット
- 会社が小さいため倒産のリスクはある
- 能力が高い人と低い人の差が大きい
- 会社によって良い会社と悪い会社がはっきり分かれる
- 悪質な企業がもちろんある
- ホームページもない実態がよく分からない会社、雑居ビルの一室、レンタルオフィス、バーチャルオフィスなど信頼性に欠ける業が多い
不動産屋に依頼するメリット・デメリット
上記のメリット・デメリットに踏まえて不動産屋以外にもお家の買取をしている業者はいくつかあります。
その一例が、工務店、銀行などになります。
しかし、買取をお客さんから直接している工務店や銀行は少なく、ほとんどが利益の乗った状態の建物や土地を不動産屋から買い取っている状態なのが世の中の仕組みになっています。
これらを踏まえて、不動産屋にお家を売るor買取を依頼するメリット・デメリットについて詳細を下記の記事に記載しました。
僕の意見が正解とは言いませんが、少なくとも同業種ではないため、客観的に業者に買取を依頼するメリット・デメリットについてお話をしています。
締め：空き家の相談が土井工務店にも増えてきた件について
当社にも工務店でありながら、お家の買取の相談が増えてきました。
特に多いのが、大阪市都島区、旭区、城東区、北区からの相談が増えてきたという感じでしょうか？
まあ、会社から近いというのもありますが、思いのこもった土地や家を当社に相談していただけるのは嬉しいことですね。
当社はお家の買取後は、工務店ならではの技術を活かして、次のようにリフォームをして活用させていただくことがお多いです。
- 新しい若い世代に向けた、お家をリフォーム/リノベーションして若い家族世帯に向けたお家の提供。
- ご高齢の方に向けたバリアフリー化、滑りにくい素材を使い、耐震補強された安全なお家の提供。
- 老人ホーム、グループホームといったご高齢の方や障がいのある方へお家の提供。
このようにお家を改装して、次の世代または現役世代のお家に困っている方へ少しでも便利に安心して住めるお家に作りをしたいと考えております。
基本的に対応エリアなどはなく、仕事があればどこにでも動きます。
もちろん当社は利益が無い、利益度外視でやっていますなどの嘘はつきませんし、それを踏まえた上で会社に利益を残し、お家を売却していただいた方、次にこのお家に住まわれる方にも土井工務店さんにお家を売却して良かったと言ってもらえるようなお家づくりをしていく所存です。
それでは、皆様が少しでも素敵な時間をお家で過ごせるよう願っております。
質問や相談等があれば、記事を読んでくれた方に費用等はいただいておりませんので、気軽にご連絡ください。
それでは時間を大切に良い一日を。
土井工務店 代表 土井健史
