こんにちは土井(@takeshidoi73)です。
大阪市都島区でリフォーム/リノベーション専門店と土地建物買取、再生の工務店を経営しております。
お家の仕事していると、よく相談や質問されるのが、お家を売ろうと思ってるんだけどこれ高く売れるかな？
という相談です。
僕がこの答えには、基本的に結論からいうと、直ぐに売らないとだめなんですか？
という質問を聞くようにしています。
なぜかというと、お家を売る＝時間がかかる
ということがまず大前提としてあります。
お家を売るには、買主を探すことから始まり、場合によっては広告を出して案内をして、お客さんが内覧して、気に入ったら契約をして、手付金、現地調査、売買契約書、重要事項説明、住宅ローンの有無、司法書士の先生の仕事(登記関連)、銀行とのやりとり、多くの手続きが必要です。
これらを踏まえて、まずは売るまでに時間があるのか？という点が重要なのです。
それを踏まえた上で、時間がない場合、住み替えて家を直ぐに売りたい、何らかの理由、事情があるそんな場合は業者に買い取ってもらうケースがあります。
これらを踏まえた上で、業者に買い取ってもらうべきか？一般の人に買ってもらうべきか？それぞれのメリットとデメリットについてお話しましょう。
お家は業者に買い取ってもらうべきか？
一般の人に買ってもらうべきか？
業者買取になるか一般の人に買ってもらうかはそれぞれメリット・デメリットはあります。
結論から言うと、
- いつ家が売れてもいい
- 期間に余裕があり、お金が有り余っている人
- 家が売りに出ていることが近隣の人に知られて困らないような人
- 誰が見ても欲しがるような立地の条件の人
- 家の大きさが建て直すのにちょうど良い大きさ
- 家の形が綺麗
- 持ち家の場合、一旦賃貸に引っ越すことができる人
上記の条件の人は一般の人でも良いと僕は考えています。
ですが、次の条件の人は業者に買い取ってもらうことをお勧めします。
- 家庭の事情で売り急いでる(離婚、相続、裁判)
- 家を買い替えたい
- 期間内で引越しする必要がある場合
- 訳あり物件(事故、雨漏れ、シロアリ、水漏れ)
- シンプルに面倒を避けたい
- 周囲に知られず売りたい
- すぐにお金が必要
どちらにせよ、一般の方に売る場合は早く売れると想定しても、3ヶ月以上
これらを踏まえて、どちらの方が良いか次の文で見ていきましょう。
業者に買ってもらうメリット/デメリット
業者に買い取ってもらうスピードはつまり、後々の文句は言われないと言う点が一番のメリットです。
不動産は正直言って、購入後は責任を取らされる可能性はもちろんあって、契約不適合責任を免責にしない限り当然責任を負う必要があるので、水漏れしている状態、雨漏れしている状態、何か訳ありの状態を一般の方に販売するとなると難しい話になります。
そのため難しい物件や何か訳のある物件は業者に買い取ってもらうことによって、その責任は免責となるケースが多いため、業者に買い取ってもらうことによって契約不適合責任を免責にできるケースがあります。
当社自身も買い取る際は基本的に購入後は何一つ責任は問いませんし、契約不適合責任は免責としています。
そのため、お客さんには当社が買い取る場合は全て、当社が責任を持って行いますので少しでも楽に売却できるようにお手伝いをさせていただいております。
また、仲介手数料なども発生しませんし、税金系の問題はありますが、必要な経費がほとんどありません。
また、逆に業者に買い取ってもらうデメリットはもちろんあります。
それは、売却の査定価格が一般の人よりは安くなると言う点です。
業者はその後販売、もしくは解体して新築を建てる、またはリフォームをして再販売するため、その経費を計算するのが普通となりますので、相場より2割から3割は安く買い取らなければ商売として成り立たないため、相場より少しだけ安くなると言うのは知っておいた方がいいです。
ですが、業者に買い取ってもらうことによって一般のお客さんに販売するのとは違い、早く売れると言う点、問題があった時でもその後に大変な訴訟なども起きないと言う安心感はあります。
そのため、よく不動産屋さんの営業が甘い言葉で言う言葉があります。
まずはお家を高く売りに出して、徐々に値段を下げて売っていきましょう。
この言葉はそのままの意味で捉えると、売れ残っていくことが前提なのでいつ売れるか分からない、また正直言って心理的なものですが、相場より高く売りに出して売れ残っていったものと、相場の値段で表に出てきたものでは情報の鮮度が違いますので、売れ残っているものほど売れにくくなると言うのが商売の原則なのでその点は注意してください。
ちなみにこの最初に高く出すと言うのは、不動産屋さんの商売文句のようなものなので甘い言葉には気をつけて、無駄に時間を使わないようにすることを個人的にはお勧めします。
また、高く一般の人に売れるという保証はないと言う点でどちらに販売するか考えましょう。
一般の人に買ってもらうメリット/デメリット
一般の人に買ってもらうことの1番のメリットは、その後にお家に住んでもらえるなど、自分の思いの詰まった家を一般の人に繋ぐことができると言う点でしょう。
やはり業者に販売してしまうと、解体もしくはリフォームして再販売なので、最後は一般の人に届きますがその姿が見えないのが嫌という点があります。
ちなみにデメリットは、スピード感が無いためいつ売れるか分からない、仕事のできない不動産屋の営業マンさんに当たってしまい専属専任媒介などを結んでしまうと、結局売れない、売れにくいと言った状況が長く続いで、売れ残り物件となって結局は相場より安く販売することになります。
また、仲介手数料も業者に買い取ってもらうケースとは異なり、発生するので結局は業者に買い取ってもらった方が早いし、責任も今後負わなくていいので、ケースバイケースでお家の相談はするべきです。
仲介手数料の目安は次のとおり
| 売買代金() | 仲介手数料(税抜)上限額 |
| 200万円以下の場合 | 取引額の5%以内＋消費税 |
| 200万円を超え、400万円以下の場合 | (取引額の４%＋2万)＋消費税 |
| 400万円超 | (取引額の３%＋6万)＋消費税 |
例えば、お家が1000万円で売りに出している場合は次の通りの仲介手数料をお支払いする必要があります。
たまにお客さんの中には別途で広告費用をお支払いしている人もいるので、僕にはなんとも言えない世界です。
例）上記の表から、売買代金1000万円の3%=30万円＋6万円＝36万円＋消費税=￥39,6000円を仲介手数料として報酬を支払う必要があります。
余談ですが、たまにこの仲介手数料を値切り交渉をして安くしようとするとお客さんがいるのですが、不動産屋さんは広告費を抑えるしかないので、suumoやathomeへの掲載も後回しにする可能性がもちろんあるし、基本的に値下げしていいことはないと個人的には思います。
そのため、SNS の情報を簡単に信用しないでくださいね。
安い手数料で熱心に動いてくれる人って少ないですから。
契約不適合責任について
基本的にお家の売却後は、契約不適合責任または瑕疵担保責任と呼ばれる責任が基本的につきます。
そのため、一般の方に販売する際は予め家に何らかの問題等はないか徹底して調査してお家を販売する必要があります。
ちなみにこの仕事は基本的に不動産屋さんがやってくれますが、全員が全員プロでは無いので間違っている可能性が高いため契約不適合責任というのは基本的にあるかもしれないということは頭に入れておく必要はあります。
土地やお家を買い取る業者一覧
お家の買取業者には全てではありませんが、次の通りです
- 不動産屋
- 工務店
- デベロッパー
- 銀行
- 士業
- 投資家
このような人たちが基本的に不動産を買い取ってくれる業者の人たちになります。
どこがいいか？というのは一概には言えませんが、業者に売るメリットはそれぞれあります。
締め：お家の売り方は人によって様々
最後にお家の売り方に正解はないと思います。
自分がどの売り方がベストなのかという参考になればいいと個人的にはないと考えていて、僕自身もお客さんの立場で家を売ったこともありますし、難しい世界にはなります。
ただ一つ言えることは、金額だけではないかな？と個人的には思っていてて、そこだけで大手企業や高く売りますみたいな会社に捕まって専属専任媒介を結んでしまうと、結局売れなくて身動きが取れないというお客さんを何人も見ました。
僕が正解とは言いませんが、自分と相性のいい人を見つけて任せるのが一番いいんじゃないですかね？
それでは、皆様が少しでも素敵な時間をお家で過ごせるよう願っております。
質問や相談等があれば、記事を読んでくれた方に費用等はいただいておりませんので、気軽にご連絡ください。
それでは時間を大切に良い一日を。
土井工務店 代表 土井健史
