こんにちは土井(@takeshidoi73)です。
大阪市都島区でリフォームリノベーション専門店と土地建物の買取/再生の事業をしています。
当社も不動産事業の準備を開始してさまざまな不動産屋さんの話を聞いていると、古家を買い取った後にリフォームをして再販売をしている業者が増えているようですね。
今回の記事は、不動産屋の空き家の買取営業ということですが、結論から言うとこれで不動産屋が利益が出るパターンは3つです。
- 安く買い取って不動産業者に転売すること
- リフォームをして再生し、不動産を高く再販売すること
- 買取後最低限の修理をして賃貸として貸し出す
これは買取再販という不動産のジャンルで営業というよりは、業者同士から物件を買うパターンが多くお金がかなり必要で資金力のある業者がこの方法で営業を行っている印象です。
また、アパートビルダーもこの方法でお家を買い取って新築アパートをバンバン建てていますが、費用的に合うのかな？といつも思っています。
今回は空き家の買取再販について工務店として思うことについて、工務店として関わってきたことについて書きます。
空き家を不動産業者が買取る理由
基本的に不動産業者がお家を買い取る理由は、その土地や建物を使って事業を行うためです。
お家買取後の活用は次のとおりです。
- 建物解体後に新築(戸建て、アパート)を建てる
- 賃貸として貸し出す
- 再販売するためにリフォームをする
- そのまま再販売をする
- 物件を媒介して仲介させてもらう
買取再販業者または、不動産業者はこのために空き家に営業をします。
また、最近は抱え込みも減ったのでニュースにもなりましたが、流通が増えている状況です。
お家買取後にかかる費用について
大前提として、下記の費用が不動産業者には必要となるので、そのために安く仕入れなければ基本的に赤字になってしまいます。
- 仕入金額
- 諸経費の内容仲介手数料、不動産取得税、登録免許税、境界の測量)
- 残地処分or遺品整理
- 室内清掃 or 解体工事
- リフォーム工事
上記の費用に再販売した際の人件費や見えないお金がたくさんあります。
その中で不動産屋さんは利益を残していく必要があるため、どうしても普通に販売するよりかは費用が安くなりますが、もちろんメリットもあります。
意見は様々ですが、基本的にお家の買取をする会社に販売することにもメリットはかなり多くあるので、興味のある方は上記の記事を参考にしてください。
空き家に営業をかける業者とは？
空き家に営業をかける際は、所有者をまず謄本をあげて調べて手紙を送るという作業から行います。
シンプルな作業ではありますが、空き家にはたくさんの手紙が毎日のように届きますので、また来たのか。しつこい、と言われて捨てられるのが当たり前なので、根気と費用のかかる仕事になります。
１大手企業を含んだ不動産会社のお家買取ますチラシやDM
よく見かけるのが、ポストや家のドアに挟んである大手企業のお家買取ます！売ります！何円で売れます！と言ったほんまかどうかわからんようなチラシが山のように入っています。
この中で中小企業のチラシも時々入っていますが、それは営業として普通なので不動産屋はまずお家を買い取るために広告費としてこのチラシがまずは基本となっているようですね。
２悪徳業者やブローカーのお家の高価買取チラシには気をつけるべし
しかし、気をつけて欲しいのが、悪徳業者やブローカーはお家の高価買取に関してもありえない金額で売れるなどの広告をする傾向にあります。
基本的にお家は立地条件や広さ、お家の状態で決まりますが、こういった背景を見えずに勝手に◯千万円で売れます！みたいなことを書いたり、耳触りの良い言葉ばかり並べる営業、デメリットを言わない営業が基本的に言っています。
こういった業者は結果的に声をかけられるためにグレーゾーンを攻めて、連絡が来るように仕向けているので個人的にはお勧めしません。
３相続した空き家を地上げする地上げ屋
地上げ屋や地面師という人間は、少なからず一定数はいます。
悪質な方法で家を売却するように仕向ける地上げ屋、所有者と契約を偽っているような地面師までいるのは不動産屋という単価の大きい業界では無くならないのでは無いでしょうか？
土井工務店もお家の買取事業に参戦
当社も宅建業をあげて不動産業者になり、買取再販の事業に参入しようと考えております。
今現在、申請中で当社は自社で工事をすることが可能なので、工事をすることをメインにお家を買い取らせていただいて、お客さんの建物を再活用させていただきます。
締め：お家を買い取った後の未来と活用方法について
綺麗事にはなりますが、将来的には活用例として
- 若い家族世帯のお家
- ご高齢の方に配慮したバリアフリー住宅
- 老人ホーム、グループホーム、医療従事者向け建物への転用、提供
こういった内容の活用をさせていただき、土地や建物を未来の世代に繋いでいきたいと考えております。
それでは、皆様が少しでも素敵な時間をお家で過ごせるよう願っております。
質問や相談等があれば、記事を読んでくれた方に費用等はいただいておりませんので、気軽にご連絡ください。
それでは時間を大切に良い一日を。
土井工務店 代表 土井健史
