こんにちは土井(@takeshidoi73)です。
当社だけでなく、様々な理由がきっかけでお家を売却する人がいる中で、査定の基準を教えてほしいという人が時々いますので、 どうやって査定をしているのか？
また、なぜ一般の方に販売するより業者で買い取る方が少し安くなるのか？
今回は業者目線で、お家の買取相場の判断基準と根拠についてお話ししたいと思います。
結論から言うと、業者が買い取って安くなる理由は商売として再販売するからです。
そのため、高い金額で購入してしまうと会社が赤字になる可能性が高くなるため、基本的に一般の偏りは安く買い取ってもらうことになります。
また、不動産屋だけでなく業者が買い取った後の販売方法は次の通りです。
- リフォームして再販売
- 解体して建売として販売
- 建築条件付き土地として販売して新築を建てる
いずれにせよビジネスとして成り立っているため、業者は各それぞれの基準でお家の査定方法を決めます。
お家と土地の買取査定のポイント
基本的にお家の査定は、今の家の状況と広さ、周囲の環境、道路状況によります。
その査定基準は次のとおりです。
- 家の破損状況
- 家に修復困難な箇所はないか？(雨漏れ,水漏れ、シロアリ、床なり）
- 立地条件
- 公示価格(土地の価格など)
- 隣地との距離 テラスのお家(家同士が繋がっている連棟のお家)は査定が下がります
- 接道が4m以下
- 新築の際はセットバックが必要
- 再建築不可
- 角地
- 駅からの距離
- 周辺の環境
- 津波災害警戒区域に入ったエリアかどうか？ハザードマップ
- 心理的な事故はないか(訳あり物件、事故物件、霊的なもの)
- 都市計画区域、市街化区域かどうか
- 建蔽率と容積率
- 用途地域
これらが査定のポイントになります。
余談ですが、耐用年数超えの上物は価値がないとみなされるため、基本的に査定額はつきません。
これらを勘案して査定をするため、一般の人にはなかなか素直に土地の値段がこの費用なので、この値段ですとは言いにくいのが不動産になります。
お家や土地の査定方法
(土地の価格＋上物の価格)ー（上記の悪い条件＋業者が次の物件で残したい利益）＝買取価格
ざっくりいうと、このような計算で買取査定を行なっています。
業者によって買取査定の方法は違いますが、基本はこのような形で査定しているため相場よりは安くなるのは必然です。
業者目線で見る土地やお家の価値とは
やはり、上記のポイントに加えて次に販売するときに「売れるかどうか？」と言う点が一番重要になってきます。
そのため売れそうにない物件や、売れ残ってしまうような物件には業者もなかなか手を出さない傾向にあり、一般の方にも売れにくい物件というのは少なからずあります。
その上で、買取業者は次にどうすれば売れるだろうか？と考えるため、次の販売方法を考えます。
新築して売れるのだろうか？
リフォームして売れるのだろうか？
誰が次買うのだろうか？
民泊仕様にできるのだろうか？
様々なことを考えて、次の売り方を見つけてお客さんに提案していくのが業者です。
そのため、売れない物件は基本的に買わないようにする傾向にもあります。
リフォームできるかできないかの判断が重要な査定ポイント
やはり一番は、マンションや戸建てを購入して再販売する際にその家が売れるかどうか？という点を不動産屋は見るので、一番はマンションのリフォーム費用がどれほどかかるのか？という点に注目しています。
現段階のマンションのフルリフォームはどんどん値段が上がってますので、工事業者だけでなく不動産屋さんにもダメージが来ているため、建築単価だけでなく、年々不動産の価格は上昇傾向にあります。
こういった背景があるため、リフォームできない家というのはどうしても買取価格は安価になる傾向にあります。
一般の人に売るのか？業者に買い取ってもらうべきなのか？
お家や土地を売ることは、人生において大きなことなので誰に売るか？というのが非常に大切になります。
その中でも業者に買い取ってもううことが正解な場合と、一般の方に買い取ってもらった方がいい場合とケースバイケースなのでその点は詳細をこの記事に書いています。
締め:同じ家は存在しないので、誰に売るかは自分次第
基本的に同じ条件の家というのは存在しません。
そのため査定額は同じ立地でも家によって条件が変わるし、同じ間取りでも買取価格は立地や様々な条件で変わります。
マンションでも土地でも条件は様々ですが、よく見るのが色んな会社に査定を依頼して結局は疲れてしまっているお客さんもよくいますね。
一括査定サイトですかね？僕は誰とでもいいみたいなお客さんは勘弁してくれってところなので、個人的には避けてます。
それでは、皆様が少しでも素敵な時間をお家で過ごせるよう願っております。
質問や相談等があれば、記事を読んでくれた方に費用等はいただいておりませんので、気軽にご連絡ください。
それでは時間を大切に良い一日を。
土井工務店 代表 土井健史
