こんにちは土井(@takeshidoi73)です。
大阪市都島区でリフォームリノベーション専門店と土地建物の買取/再生の事業をしています。
「親から相続した都島区の実家、中を開けてみたら物であふれかえっていた…」「空き家になって何年も経つけど、故人の残したものがそのまま…」
もしあなたが、このような残置物だらけの古家の問題に直面しているのであれば、その売却に頭を悩ませていることでしょう。特に「この状態で本当に売れるのか？」「片付けが大変で、どこから手をつけていいか分からない」と感じているかもしれません。
ご安心ください。結論から申し上げますと、残置物だらけの古家でも、不動産買取によって売却することは十分に可能です。しかも、都島区という地域特性を踏まえると、買取という選択肢が非常に有効なケースも少なくありません。
この記事では、不動産と建築のプロとして、残置物だらけの古家が買取の対象になる理由、査定額への影響、そして売却をスムーズに進めるための具体的な対策について、都島区の事例を交えながら詳しく解説していきます。
1. 都島区における残置物だらけの古家問題
大阪市都島区は、古くからの住宅地と、近年開発された新しい住宅が混在するエリアです。特に古くからの住宅地には、築年数の古い木造家屋や長屋が多く、これらの物件が相続され、空き家となるケースが増加しています。
1-1. 都島区の古家に残置物が多い背景
都島区の古家で残置物が多い背景には、以下のような要因が考えられます。
- 高齢化の進展: 長年住み慣れた家を離れる際、高齢になると体力的に片付けが困難になるケースが多く見られます。施設入居や病院への転居、あるいは相続によって家を空けることになった際に、そのまま残置物が放置されることがあります。
- 「もったいない」精神と物の蓄積: 高度経済成長期を経験した世代の方々は、「もったいない」という意識が強く、なかなか物を捨てられない傾向があります。そのため、長年の生活の中で多くの物が蓄積され、家中にあふれてしまうことがあります。
- 遺品整理の困難さ: 故人の遺品整理は、肉体的にも精神的にも大きな負担を伴います。特に遠方に住んでいる相続人や、仕事で忙しい相続人にとっては、時間や手間を割くことが難しく、手付かずのままになるケースが少なくありません。
- 相続人の不在・関係性の希薄化: 相続人がいない、あるいは相続人同士の関係性が希薄で、遺品整理や片付けについて話し合いが進まないといったケースも存在します。
- 物件の状態と片付け費用: 老朽化が進んだ古家では、そもそも安全に作業を進めるのが難しい場合もあります。また、残置物の量が膨大になると、片付け費用も高額になり、気軽に手を出しにくいという事情もあります。
これらの要因が重なり、都島区の古家の中には、まさに「ゴミ屋敷」と化してしまっているような物件も散見されます。
1-2. 残置物が多い古家を「仲介」で売却するデメリット
一般の不動産仲介（不動産会社が買主を探す形式）で残置物だらけの古家を売却しようとすると、以下のような大きなデメリットが生じます。
- 内覧ができない・印象が悪い: 物件内部が残置物で埋め尽くされていると、買主候補は部屋の広さや間取り、状態を正確に把握することができません。また、異臭がする、足の踏み場もないといった状況では、買主は物件に良い印象を持たず、購入意欲が著しく低下します。
- 売却活動が長期化する: 上記の理由から、なかなか買い手が見つからず、売却活動が長期化する傾向にあります。数ヶ月から1年以上かかることも珍しくありません。
- リフォーム費用の見積もりが困難: 買主が購入後にリフォームを考えている場合でも、残置物がある状態では正確なリフォーム費用を算定することが困難です。これは買主にとって大きなリスクとなり、購入をためらう要因となります。
- 売主側での片付け・清掃を求められる: 仲介で一般の買主を見つける場合、最終的には売主側で残置物を全て撤去し、清掃してから引き渡すことが一般的です。この片付けには、時間、労力、そして多額の費用（数十万円〜数百万円）がかかります。遠方からの作業はさらに困難です。
- 売却価格が低くなる可能性: 買主は、残置物撤去や清掃の手間、そして費用を考慮して、購入価格を低く提示してくる傾向があります。
これらのデメリットは、相続した古家を「早く」「トラブルなく」売却したいと考える方にとって、非常に大きな障壁となります。
2. 残置物だらけの古家でも買取が可能な理由とメリット
そこで、強くおすすめしたいのが不動産買取です。不動産会社が直接あなたの物件を買い取るこの方法は、残置物だらけの古家でもスムーズな売却を可能にします。
2-1. 買取業者は「現状有姿」での買い取りが基本
買取業者最大の強みは、「現状有姿（げんじょうゆうし）」での買い取りを基本としている点です。
現状有姿とは、物件を現在の状態のまま引き渡すことを意味します。
- 残置物撤去・清掃は不要: 物件内にある家財道具やゴミ、不用品などを売主が片付ける必要は一切ありません。
買取業者が、残置物の撤去費用や清掃費用を織り込んで査定を行い、引き渡し後に全て対応してくれます。 - 時間・労力・費用の節約: 遺品整理や不用品回収は、精神的にも肉体的にも非常に大変な作業です。また、専門業者に依頼すれば多額の費用がかかります。買取であれば、これらの手間と費用を全て省くことができます。
- 売却までのスピードが速い: 残置物を片付ける時間が必要ないため、査定から契約、決済までをスピーディーに進めることが可能です。都島区の古家を急いで手放したい場合に非常に有効です。
2-2. 買取業者が残置物ごと買い取る理由
「なぜ、そんな面倒な残置物ごと買い取ってくれるのだろう？」と疑問に思うかもしれません。その理由は、買取業者のビジネスモデルにあります。
- リノベーション・再販が前提: 買取業者は、残置物を撤去した後、物件を大規模にリノベーションしたり、解体して更地にしてから再建築したりして、新たな価値を付加して再販することをビジネスとしています。そのため、残置物撤去や清掃、リフォーム費用などは、事業計画の一部として織り込んでいるのです。
- 仕入れコストと手間の削減: 売主が片付けたとしても、結局は買取業者がリノベーションのために一部を解体したり、清掃したりする必要があるため、残置物をそのまま引き取る方が、全体として効率が良いと判断しているケースが多いです。
- ニーズの把握: 残置物に困っている売主のニーズを深く理解しており、その「困りごと」を解決することが、業者としての付加価値になると考えています。
- 市場の多様性: 都島区のような地域では、築年数が古い物件や、特殊な構造の物件も少なくありません。これらの物件を「現状有姿」で買い取り、再生させるノウハウを持っている業者が多く存在します。
2-3. その他の買取のメリット（残置物以外も）
残置物対応以外にも、買取には多くのメリットがあります。
- 契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）の免責: 通常の個人間売買では、売却後に物件の隠れた欠陥（雨漏り、シロアリ、配管の老朽化など）が発覚した場合、売主が責任を負うリスクがあります。しかし、不動産会社が買い取る場合、多くの場合でこの責任が免責されます。これにより、売却後の予期せぬトラブルや出費に悩まされる心配がありません。
- 内覧対応不要: 一般の買主を募る仲介では、何度も内覧に立ち会う必要がありますが、買取では一度査定に立ち会うだけで済みます。遠方に住んでいる方や、仕事が忙しい方にとって大きなメリットです。
- 仲介手数料が不要: 不動産会社が直接買い取るため、買主と売主の間に仲介者が存在せず、仲介手数料が発生しません。売却価格が仲介よりも低くなる傾向があるとはいえ、手数料を考慮すると、結果として手元に残る金額が変わらない、あるいは買取の方が有利になるケースもあります。
- 近隣への配慮: 仲介の場合、内覧などで不特定多数の人が頻繁に出入りすることになり、近隣住民に気兼ねすることがあります。買取であれば、業者の担当者とのやり取りだけで済むため、近隣への影響も最小限に抑えられます。
これらのメリットを総合的に考えると、残置物だらけの都島区の古家を売却する際には、買取が非常に合理的な選択肢であることが分かります。
3. 残置物の有無が査定額に与える影響と対策
残置物だらけの古家でも買取は可能ですが、査定額に全く影響がないわけではありません。
ここでは、残置物が査定額に与える影響と、それに対する対策について解説します。
3-1. 残置物が査定額に与える影響
買取業者は、残置物撤去や清掃にかかる費用を考慮して査定額を算出します。
そのため、一般的に残置物が多いほど、買取価格は低くなる傾向にあります。
- 撤去費用の加算: 残置物の量が多いほど、専門業者に依頼する際の費用が高くなります。この費用が買取価格から差し引かれる形になります。
- 作業の困難さ: 物件の状況によっては、残置物の撤去作業が困難な場合もあります（通路が狭い、危険物があるなど）。これも費用に上乗せされる要因となります。
- 物件の状態把握の困難さ: 残置物が多すぎて、床や壁、設備の状態が正確に把握できない場合、買取業者はリスクを考慮して、査定額を低めに設定する可能性があります。
- 都島区の地域特性と相場: 都島区内の物件であっても、立地や築年数、物件の種類（一戸建て、長屋、マンションなど）によって、残置物撤去後の再販価値は異なります。査定額は、これらの要素と残置物撤去費用を総合的に判断して決定されます。
ただし、重要なのは、「残置物があるからといって買い取ってもらえないわけではない」という点です。
買取業者は、残置物込みで物件を評価し、収益性を確保できる価格を提示してくれます。
また、古い5年以上経っているような家電などは基本的に買取は不可で、処分になります。
3-2. 査定額を上げるための対策（できる範囲で）
「結局、少しでも高く売りたい」と考えるのは当然です。残置物が多い古家でも、査定額を少しでも上げるために、できる範囲で対策を講じることが重要です。
- 1. 貴重品・重要書類の回収：まず、最も重要なのは、現金、預貯金通帳、印鑑、有価証券、貴金属、骨董品などの貴重品、そして権利証（登記済証）、契約書、保険証券などの重要書類を回収することです。これらの整理は、買取業者に任せるわけにはいきません。
- 2. 個人情報の含まれる書類の処分：郵便物、請求書、日記、手帳など、個人情報が記載された書類は、必ずシュレッダーにかけるか、焼却するなどして処分しましょう。プライバシー保護と情報漏洩防止のために非常に重要です。
- 3. 明らかなゴミの処分（少量であれば）：もし可能であれば、食品の残りカス、生ゴミ、明らかに不要な紙ゴミ、ペットボトルなどの少量のゴミは、自分で分別して処分しておきましょう。異臭の発生源にもなり、査定時の印象を悪くする可能性があります。ただし、無理は禁物です。
- 4. 部屋の換気：長期間閉め切っていた部屋は、カビ臭やホコリっぽい臭いがこもりがちです。内覧や査定の際には、窓を開けて十分に換気し、空気を入れ替えましょう。これだけでも印象が大きく改善されます。
- 5. 電気が通っているか確認：査定時に照明が点かないと、内部の確認がしづらくなります。可能であれば電気を通しておき、明るい状態で査定してもらえるように準備しましょう。
- 6. 買取業者への正確な情報提供：物件の図面、過去のリフォーム履歴、修繕履歴、隣地との境界に関する情報、過去のトラブル（もしあれば）など、物件に関する情報はできる限り正確に買取業者に伝えましょう。情報が多ければ多いほど、正確な査定につながります。特に、都島区の古家であれば、過去の増改築や土地の形状など、細かな情報も重要です。
- 7. 複数の買取業者に査定を依頼する：（相見積もり※非推奨） 前述の通り、買取価格は業者によって異なります。複数の業者に査定を依頼し、高い価格を提示してくれる業者を選ぶのはもちろんのこと、担当者の対応や信頼性も比較検討しましょう。
都島区には複数の買取業者が存在するため、相見積もりを取るのは構いませんが、本当に良い業者は相見積もりに加わらなくても仕事は山のようにあるので、正直残置物の撤去は不動産と一緒に相談に乗ってくれるような業者を推奨しております。 - 8. 売却理由を明確に伝える なぜ残置物があるのか、なぜ急いで売却したいのかなど、売却に至った経緯や理由を正直に伝えることで、業者側も状況を理解し、より柔軟な対応をしてくれる可能性があります。
※【注意点】無理な片付けは不要
上記対策は「できる範囲で」行うことが重要です。決して無理をして、多額の費用をかけて片付けを始める必要はありません。残置物が多い状態でも買取は可能であり、その手間と費用を省けるのが買取の最大のメリットだからです。特に遠方に住んでいる場合や、体調が優れない場合は、無理せず買取業者に全てを任せる方が賢明です。
4. 都島区で信頼できる買取業者を見つけるポイント
残置物だらけの古家を売却する際には、信頼できる買取業者を選ぶことが非常に重要です。都島区で業者を探す際のポイントをまとめました。
4-1. 都島区での買取実績が豊富か
都島区の不動産市場や地域特性を深く理解している業者は、残置物を含む古家の価値をより正確に評価し、適正な価格を提示してくれます。
- ウェブサイトで実績を確認: 業者のウェブサイトで、都島区での買取実績やお客様の声が掲載されているか確認しましょう。
- 地域密着型を謳っているか: 「都島区専門」「都島区に強い」といった文言があるかどうかも判断材料になります。
- 査定時に地域の情報に詳しいか: 査定担当者が都島区の過去の取引事例や再開発情報などに詳しいかどうか、質問してみるのも良いでしょう。
4-2. 残置物対応の実績・ノウハウがあるか
残置物が多い物件の買取に慣れている業者であれば、スムーズに手続きを進めることができます。
- 「残置物そのままOK」と明記されているか: ウェブサイトや広告で、残置物対応について明確に謳っているか確認しましょう。
- 査定時に残置物について詳しく説明してくれるか: 残置物撤去の費用や、引き渡し後の対応について、具体的に説明してくれる業者を選びましょう。
- 提携している片付け業者があるか: 専門の片付け業者と提携している業者であれば、スムーズかつ効率的に残置物撤去を進めてくれるでしょう。
4-3. 査定価格の根拠を明確に説明してくれるか
単に「〇〇万円です」と提示するだけでなく、なぜその価格になるのか、残置物撤去費用やリノベーション費用などを考慮した上で、明確な根拠を説明してくれる業者を選びましょう。
4-4. 担当者の対応が丁寧で信頼できるか
- レスポンスの速さ: 問い合わせや査定依頼への対応が迅速かどうか。
- 説明の分かりやすさ: 専門用語ばかり使わず、素人にも分かりやすい言葉で説明してくれるか。
- 質問への誠実な回答: 疑問点や不安な点に対して、誠実に回答してくれるか。
- 強引な勧誘がないか: 不安を煽ったり、契約を急がせたりするような業者には注意が必要です。
4-5. 口コミや評判も参考に
インターネット上の口コミサイトやSNSなどで、その業者の評判を確認するのも良いでしょう。ただし、全てを鵜呑みにせず、あくまで参考程度に留めましょう。
5. 残置物だらけの古家を放置するリスク【都島区の場合】
「やっぱり片付けが面倒だから…」と、残置物だらけの古家をそのまま放置してしまうと、時間とともに様々なリスクが大きくなります。都島区という立地特性も踏まえて、そのリスクを解説します。
5-1. 経済的負担の増大
- 固定資産税・都市計画税の負担: 空き家であっても、毎年固定資産税と都市計画税は課税されます。特に、残置物による老朽化が進行し、「特定空き家」に指定された場合、固定資産税の住宅用地特例（最大1/6に軽減）が解除され、税金が大幅に増額されます。これは都島区のような人気エリアでは特に大きな負担となる可能性があります。
- 維持管理費用: 放置していても、定期的な換気、清掃、庭の手入れ、郵便物の整理などは必要です。これらを怠ると、さらに老朽化が進み、後の修繕費用がかさみます。
- 資産価値の低下: 残置物が放置されたままの古家は、時間とともに老朽化が進み、カビや腐食、害虫被害なども発生しやすくなります。これにより、建物の状態がさらに悪化し、将来的な売却価格が大幅に低下する原因となります。
5-2. 近隣住民への迷惑とトラブル
都島区は住宅が密集しているエリアも多く、隣家との距離が近い物件も少なくありません。
- 景観の悪化: 残置物が散乱し、雑草が生い茂る古家は、近隣の景観を損ね、地域の不動産価値にも悪影響を与えます。
- 害虫・害獣の発生: 残置物の中には、カビや湿気が原因でダニやゴキブリ、シロアリなどの害虫が発生しやすくなります。また、ネズミやハクビシンなどの害獣の住処となる可能性もあり、これらが近隣に迷惑をかける原因となります。
- 異臭の発生: 残置物の腐敗やカビ、害虫の発生などにより、異臭が発生し、近隣住民とのトラブルに発展することがあります。
- 不法投棄・放火のリスク: 放置された古家は、不法投棄の対象になりやすく、また放火などの犯罪の温床となる危険性も高まります。
- 倒壊・落下の危険性: 老朽化した建物は、台風や地震などの自然災害で倒壊したり、屋根瓦や外壁が落下したりする危険性があります。もし近隣住民に被害を与えた場合、損害賠償責任を問われる可能性があります。
5-3. 法的責任の発生
「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、市町村（大阪市都島区役所など）から、適切な管理を求める指導や勧告、命令が出されることがあります。これに従わない場合、過料が科せられたり、市町村が代わりに解体し、その費用を所有者に請求する「行政代執行」が行われる可能性もあります。
もし、特定空き家に残置物の多さや危険度を合わせて指定された場合、この記事を参考に特定空き家の解除をどのようにするのか？一度ご覧になってください。
また、これらのリスクを考えると、残置物だらけの古家を放置することは、経済的にも精神的にも大きな負担となり、さらに法的な責任を問われる可能性もあるため、早期の対策が不可欠です。
残置物のあった都島区の古家の買取事例
このお家はご夫婦で残地もあった状態の家を売却するのか、再生するのか？という点で悩んでいたお客様でした。
土井工務店では買取、再生、リフォーム、リノベーション、売買のノウハウがあるため様々なアドバイスをさせていただきました。
最初は当社の買取だけでなく、不動産の売却は考えておりませんでした。
しかし、再生には多額の費用が発生するのとどうすれば活用できるのか？という点、そして活用するにも費用があまりにもかかる上で入金まで時間がかかるという点から空き家の活用を考えるのをやめ、当社にご売却いただきました。
その都島区の桜ノ宮に住んでいた方の残置物があった不動産売却事例です。
締め：都島区の残置物だらけの古家は「買取」で賢く手放そう
土井工務店では、再生と買取全てに対応しています
都島区で相続した、あるいは空き家になっている残置物だらけの古家。「どうしようもない…」と諦めていた方もいるかもしれません。しかし、不動産買取という選択肢があることを知っていただけたでしょうか。
残置物だらけの古家でも買取は十分に可能であり、しかも「現状有姿」での引き渡しが基本となるため、売主は片付けの手間や費用、精神的負担から解放されます。売却までのスピードも速く、契約不適合責任も免責されるなど、多くのメリットを享受できます。
もちろん、残置物の量が多ければ査定額に影響はありますが、それは買取業者が行う片付け費用を織り込んでいるためであり、売主が無理に片付ける必要はありません。
都島区の地域特性を理解し、残置物対応の実績が豊富な信頼できる買取業者を見つけることが、成功の鍵です。複数の業者に査定を依頼し、最も納得のいく条件を提示してくれる業者を選びましょう。
大切な古家を放置することによって生じる経済的、法的、そして近隣トラブルのリスクを避けるためにも、残置物だらけの古家を賢く手放す方法として、買取を真剣に検討してみてください。
また、土井工務店では都島区を中心に不動産の買取、再生、リフォーム、リノベーション、その後の管理まで一貫して行っているため様々なご提案とアドバイスが可能です。
地主の方から地域の方まで様々な方からご相談いただいております。
お家のことでお困りの場合は、士業(税理士、司法書士、弁護士、行政書士)これらの士業の先生方とも連携しているため、ご紹介が可能です。
お家の空き家、古い絵の活用でお悩みの方は当社へご相談ください。
それでは、皆様が少しでも素敵な時間をお家で過ごせるよう願っております。
質問や相談等があれば、記事を読んでくれた方に費用等はいただいておりませんので、気軽にご連絡ください。
それでは時間を大切に良い一日を。
土井工務店 代表 土井健史
