都島区の再建築不可物件、本当に売れる？買取専門業者の視点

2025年5月25日

こんにちは土井(@takeshidoi73)です。
大阪市都島区でリフォームリノベーション専門店と土地建物の買取/再生の事業をしています。

「親から相続した都島区の家が、まさかの再建築不可物件だった…」「古い家を売却したいけど、建て替えができないと聞いて諦めかけている…」

もしあなたが、大阪市都島区で再建築不可物件を所有しており、その売却に頭を悩ませているのであれば、この記事はあなたのためのものです。再建築不可物件と聞くと、「売れないのではないか？」「価値がないのではないか？」と不安に感じるかもしれません。

しかし、ご安心ください。再建築不可物件でも、売却することは十分に可能です。
特に、不動産買取専門業者を利用することで、その可能性は大きく広がります。
当社、土井工務店ではリフォームとリノベーション、空き家の再生に特化しているので、再建築不可物件は最も得意とする分野になります。

この記事では、不動産と工務店のプロとして、都島区における再建築不可物件の現状、なぜ売却が難しいと言われるのか、そして買取専門業者がどのようにその物件を評価し、売却を成功させるのかを、具体的な視点から詳しく解説していきます。

都島区という地域特性を踏まえながら、あなたの不安を解消し、最適な売却方法を見つけるための記事を更新しましょう！

1. 都島区における再建築不可物件の現状と課題

大阪市都島区は、古くからの住宅地が多く、狭い路地や長屋が点在するエリアがあります。こうした地域特性が、再建築不可物件を生み出す要因となっています。

1-1. 「再建築不可物件」とは何か？都島区で多い理由

「再建築不可物件」とは、その名の通り、既存の建物を解体しても、新たに建物を建てることができない土地に建っている物件のことです。

建築基準法では、「建築物の敷地は、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接しなければならない」と定められています（接道義務）。この規定を満たしていない土地に建っている建物が「再建築不可物件」となります。

都島区で再建築不可物件が多い主な理由としては、以下のような地域特性が挙げられます。

古くからの住宅地が多い: 明治時代や大正時代、戦後に区画整理が十分に行われなかったエリアでは、建築基準法が施行される以前から建物が建てられており、現在の接道義務を満たさない私道や通路にしか接していない土地が多く存在します。
狭小な敷地と複雑な路地: 都島区内には、入り組んだ細い路地や私道が多く、それぞれの敷地が接している道路の幅が4メートル未満であったり、接道間口が2メートル未満であったりするケースが散見されます。
長屋の存在: 都島区には、いわゆる「長屋」と呼ばれる共同住宅が多く残っています。長屋の場合、それぞれの住戸が独立した敷地を持っているわけではなく、一つの敷地に複数の住戸が連なっているため、個別の住戸だけを切り離して再建築することは困難な場合があります。
私道の持分の問題: 私道に接している場合でも、その私道の所有権が自分だけでない（共有名義になっている）場合や、通行権が明確でない場合、再建築の許可が得られないことがあります。

これらの要因により、都島区内には、住み慣れた家であっても、いざ建て替えようとすると再建築ができないと判明する物件が少なくありません。

1-2. 再建築不可物件の一般的な売却におけるデメリット

再建築不可物件を一般的な不動産仲介（個人間の売買）で売却しようとすると、以下のような大きなデメリットが生じます。

買い手が見つかりにくい: 一般の買主にとって、再建築不可は非常に大きなデメリットです。住宅ローンが組みにくい、将来建て替えができないといった問題から、多くの買主が購入をためらいます。
住宅ローンが組みにくい・組めない: 銀行などの金融機関は、住宅ローンの担保評価を行う際に、再建築可能であるかどうかが重要な判断基準となります。再建築不可物件は担保評価が低くなるか、最悪の場合、住宅ローンを組むこと自体が難しくなります。これにより、購入できる層が著しく限定されます。
価格が大幅に下がる: 買い手が限定されるため、需要と供給のバランスから、売却価格が周辺の再建築可能な物件と比べて大幅に低くなる傾向にあります。
リフォームしか選択肢がない: 買主は、既存の建物をリフォームして住み続けるしか選択肢がありません。大規模なリノベーションを検討する場合でも、構造的な制約が多く、費用もかさむ可能性があります。
売却活動の長期化: なかなか買い手が見つからないため、売却活動が長期化し、数ヶ月から1年以上かかることも珍しくありません。
告知義務とトラブルのリスク: 不動産会社は、再建築不可物件であることを買主に明確に告知する義務があります。この情報が原因で、契約後にトラブルになるリスクもあります。

これらのデメリットは、再建築不可物件を「早く」「トラブルなく」売却したいと考える売主にとって、非常に大きな障壁となります。

2. なぜ都島区の再建築不可物件は「買取」がおすすめなのか？

再建築不可物件の売却は難しいと言われますが、不動産買取専門業者に直接買い取ってもらうことで、その問題は大きく解決されます。都島区の再建築不可物件売却において、買取がなぜおすすめなのか、その具体的な理由を以下に詳述します。

2-1. 再建築不可物件を「現状有姿」で買い取ってくれる

買取業者最大の強みは、「現状有姿（げんじょうゆうし）」での買い取りが基本である点です。再建築不可物件は、老朽化が進んでいるケースや、残置物が残っているケースも少なくありませんが、買取業者であればそのままの状態で買い取ってくれます。

リフォームや解体は不要: 売主が費用をかけてリフォームしたり、解体して更地にしたりする必要は一切ありません。買取業者が、物件の状態や再建築不可である点を踏まえ、その後の活用計画と費用を織り込んで査定を行います。
残置物撤去も不要: 故人の残した大量の家財道具や不用品が残っている場合でも、売主が片付ける必要はありません。買取業者が全て撤去・処分してくれるため、時間、労力、費用の全てを節約できます。
契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）の免責: 再建築不可物件は、築年数が古いことが多いため、雨漏り、シロアリ、配管の老朽化などの隠れた瑕疵がある可能性が高まります。しかし、買取業者に売却する場合、この契約不適合責任が免責されることがほとんどです。売却後の予期せぬトラブルや、高額な修繕費用の請求に悩まされる心配がありません。

2-2. 売却までのスピードが圧倒的に速い

再建築不可物件を一般の買主を探す仲介で売却しようとすると、前述の通り売却活動が長期化します。しかし、買取であればその圧倒的なスピードで売却が完了します。

最短数日〜数週間で現金化: 不動産会社が直接買い取るため、買主を探す期間や住宅ローンの審査を待つ期間が不要です。査定から契約、そして決済までを最短数日、長くても数週間で完了させることが可能です。
相続税の納税期限に間に合う: 相続によって再建築不可物件を所有した場合、相続税の納税期限（相続発生から10ヶ月以内）が迫っているケースも少なくありません。買取であれば、この期限内に売却し、納税資金を確保することが十分に可能です。
空き家期間の短縮: 長期間空き家にしておくことによる、固定資産税の負担、老朽化の進行、不法侵入や放火のリスクなどを早期に解消できます。

2-3. 再建築不可物件に特化した活用ノウハウがある

「再建築できないのに、なぜ業者が買い取るのか？」という疑問を抱くかもしれません。買取専門業者は、再建築不可物件に対して独自の活用ノウハウを持っています。

大規模リノベーション・リフォーム: 構造体は生かしつつ、内装や設備を現代のニーズに合わせて大規模にリノベーションすることで、賃貸物件として再生したり、住居として再販したりします。
解体・容積率移転など、隣地との一体開発: 隣地も所有する、あるいは隣地も買い取って一体的に開発することで、法的な要件を満たし、再建築を可能にするケースもあります。都島区には、細い路地を挟んで隣接する物件も多く、このような一体開発が有効な場合もあります。
土地の有効活用: 再建築はできなくても、駐車場や資材置き場、トランクルームなど、他の用途で土地を有効活用するプランを立てることもあります。
都島区の地域特性を理解: 都島区の再建築不可物件は、駅へのアクセスが良い場所や、生活利便性の高い場所に位置していることも少なくありません。買取業者は、そうした立地的な強みと、再建築不可というデメリットを総合的に判断し、最適な活用方法を見出します。

このように、買取業者は再建築不可物件でも、その物件の潜在的な価値を見出し、収益化するノウハウとネットワークを持っているため、積極的に買い取りを行うのです。

2-4. 仲介手数料が不要で手元に残りやすい

一般的な不動産仲介では、売買価格の3%＋6万円（＋消費税）という仲介手数料が発生します。例えば、1000万円の物件を売却した場合、約39万円の仲介手数料がかかります。

しかし、買取では不動産会社が直接買い取るため、仲介手数料は不要です。再建築不可物件は、仲介で売却する場合、価格が大幅に下がる傾向にあるだけでなく、買主が見つかるまでの期間の固定資産税や維持管理費用、さらには片付け費用なども発生する可能性があります。これらを総合的に考えると、仲介手数料が不要な買取の方が、結果的に手元に残る金額が多くなるケースも珍しくありません。

3. 再建築不可物件の買取査定額への影響と査定のポイント

再建築不可物件は、その性質上、再建築可能な物件と比べて査定額が低くなるのは避けられません。しかし、買取業者はどのように査定額を決定するのでしょうか。

3-1. 査定額に影響を与える要素

再建築不可物件の買取査定額は、以下の要素を総合的に判断して決定されます。

立地条件: 都島区内の物件であれば、駅からの距離、周辺の利便性（商業施設、公共施設、学校など）、周辺環境（騒音、日当たりなど）が重要です。再建築不可であっても、都心へのアクセスが良いなど、立地的な強みがあれば査定額に反映されます。
建物の状態: 築年数、老朽化の度合い、構造（木造、鉄骨など）、間取り、設備の状況などが評価されます。リノベーションで対応可能な範囲か、大規模な改修が必要かなどが考慮されます。
残置物の有無と量: 残置物が多い場合は、その撤去費用が査定額から差し引かれます。
再建築不可の理由と解消の可能性: 接道義務違反の場合、隣地からの土地購入や通路の確保などで解消できる可能性があるのか、あるいは私道負担があるか、長屋の切り離しは可能かなど、再建築不可の具体的な理由と、将来的に解消できる可能性があれば査定額に影響します。
法規制: 都市計画、防火地域、用途地域などの法規制も査定に影響します。都島区内の地域ごとの特性も考慮されます。
市場の需要と供給: 都島区内で再建築不可物件の需要がどの程度あるか、供給状況はどうかといった市場全体の動向も査定額に影響します。
買取業者の活用プラン: 買取業者がその物件をどのように活用するかのプラン（賃貸、再販、一体開発など）によって、提示できる価格は変動します。

3-2. 査定額を少しでも上げるためのポイント

再建築不可物件は査定額が低くなりがちですが、それでもできる範囲で査定額を上げるためのポイントがあります。

1. 物件に関する情報の整理:
- 図面や登記情報: 土地の測量図、建物の図面、謄本など、物件に関する書類を揃えておきましょう。特に境界線や私道の持分に関する情報は重要です。
- 修繕・リフォーム履歴: 過去に行った修繕やリフォームの履歴があれば、明確に伝えましょう。
- 物件の歴史: いつ頃建てられたか、どのような人が住んでいたかなど、可能な範囲で物件の歴史を伝えると、業者側も物件の背景を理解しやすくなります。
2. 可能な範囲での簡易清掃・換気:
- 残置物がある場合でも、異臭の原因となるもの（生ゴミなど）を処分し、窓を開けて換気するだけでも、査定時の印象が大きく変わります。
- 床が見える範囲だけでも掃除しておくと、建物の状態が確認しやすくなります。
3. 再建築不可の理由を把握する:
- なぜ再建築不可なのか、その理由を自分で把握しておきましょう。接道義務違反なのか、長屋の一部なのか、私道に問題があるのかなど、具体的な理由を知ることで、業者とのコミュニケーションもスムーズになります。
4. 複数の買取業者に査定を依頼する（相見積もり）:※非推奨
- 最も重要なポイントのように見えますが、本当に良い業者はこういう対応は嫌がるし相手にしてくれません。
  再建築不可物件の評価は、業者によってノウハウや活用プランが異なるため、査定額に大きな差が出ることがありますが、都島区に強い買取業者を複数ピックアップし、相見積もりを取ると正直お客様に困っているような業者はいないんですね。
  
  最も高い価格を提示してくれる業者や、最も信頼できる業者を見つけることができるように見えますが、僕たちも正直お断りするケースがほとんどです。
  仕事に困っていないような優良企業はお客さんにも困っていないという点に気をつけましょう。
5. 都島区の再建築不可物件に実績のある業者を選ぶ:
- 都島区内の再建築不可物件を多く扱っている業者は、その地域の特性や法規制、市場のニーズを熟知しています。経験豊富な業者ほど、適切な査定とスムーズな売却を期待できます。

【注意点】 再建築不可物件は、一般の買主への仲介で売却しようとすると、大幅な値引きや長期化は避けられません。無理に自分で片付けやリフォームをして、その費用を回収しようとすると、結果的に損をしてしまうケースも多いため、できるだけ現状のまま買取業者に査定を依頼することをおすすめします。

4. 都島区で信頼できる買取専門業者を見つけるポイント

再建築不可物件の買取を成功させるためには、信頼できる専門業者選びが不可欠です。都島区で業者を探す際のポイントをまとめました。

4-1. 都島区での買取実績が豊富か

ウェブサイトで確認: 都島区での買取実績、特に再建築不可物件の買取事例が豊富に掲載されているか確認しましょう。お客様の声なども参考に。
地域密着型を謳っているか: 「都島区専門」「都島区の再建築不可物件に強い」など、地域特化をアピールしている業者は、その地域の事情に詳しい可能性が高いです。
査定担当者の知識: 査定の際に、担当者が都島区の細かな地域情報や、再建築不可物件に関する専門知識を持っているか、質問してみるのも良いでしょう。

4-2. 再建築不可物件の買取ノウハウがあるか

「再建築不可物件も買取可能」と明記されているか: 業者のウェブサイトや広告で、再建築不可物件の買取に積極的であることを明確に謳っているか確認しましょう。
活用プランの説明: 査定時に、その物件をどのように活用する計画なのか（リノベーション、一体開発、賃貸など）を具体的に説明してくれる業者であれば、専門性が高いと言えます。
法的な知識の豊富さ: 再建築不可に関する建築基準法や、私道、長屋などの法的知識が豊富であるかどうかも重要な判断基準です。

4-3. 査定価格の根拠を明確に説明してくれるか

単に価格を提示するだけでなく、「なぜこの価格になるのか」「残置物撤去費用やリノベーション費用を考慮した結果」など、査定額の根拠を具体的に、かつ分かりやすく説明してくれる業者を選びましょう。
質問に対して、誠実に、納得のいく回答をしてくれるかも重要です。

4-4. 担当者の対応が丁寧で信頼できるか

レスポンスの速さ: 問い合わせや査定依頼への対応が迅速かどうか。
説明の分かりやすさ: 専門用語ばかり使わず、素人にも分かりやすい言葉で説明してくれるか。
強引な勧誘がないか: 不安を煽ったり、契約を急がせたりするような業者は避けましょう。
契約内容の説明: 契約書の内容や、契約不適合責任の免責事項などについて、しっかりと説明してくれるか。

4-5. 口コミや評判も参考に

インターネット上の口コミサイトやSNSなどで、その業者の評判を確認するのも良いでしょう。ただし、全てを鵜呑みにせず、あくまで参考程度に留めましょう。可能であれば、実際に利用した人の生の声を聞くのがベストです。

5. 再建築不可物件を放置するリスク【都島区の場合】

「再建築不可だから売れないだろう」「どうせ売れないなら放置でいいか…」と、再建築不可物件をそのまま放置してしまうと、時間とともに思わぬリスクに直面する可能性があります。都島区という立地特性も踏まえて、そのリスクを解説します。

5-1. 経済的負担の増大

固定資産税・都市計画税の負担: 空き家であっても、毎年固定資産税と都市計画税は課税され続けます。建物が老朽化し、特定空き家に指定された場合、固定資産税の住宅用地特例（最大1/6に軽減）が解除され、税金が大幅に増額されます。これは都島区のような比較的固定資産税が高いエリアでは特に大きな負担となります。
維持管理費用: 放置していても、最低限の管理（換気、清掃、庭の手入れ、郵便物整理など）は必要です。これらを怠ると、さらに老朽化が進み、後の修繕費用や解体費用がかさむことになります。
資産価値のさらなる低下: 放置すればするほど、建物は劣化し、資産価値が低下していきます。特に再建築不可物件は、元々価値が限定的であるため、さらに価値が失われるスピードが速い傾向にあります。

5-2. 近隣住民への迷惑とトラブル

都島区は住宅が密集しているエリアも多く、隣家との距離が近い物件も少なくありません。再建築不可物件の多くは古くからの家屋であるため、特に近隣への影響が懸念されます。

倒壊・落下の危険性: 老朽化した建物は、台風や地震などの自然災害で倒壊したり、屋根瓦や外壁が落下したりする危険性があります。もし近隣住民に被害を与えた場合、損害賠償責任を問われる可能性があります。
不法侵入・犯罪の温床: 放置された空き家は、不法侵入や不法投棄、放火などの犯罪の標的になりやすいです。これは地域の治安悪化にもつながります。
害虫・害獣の発生: 適切な管理がされていないと、シロアリやネズミ、ゴキブリなどの害虫・害獣が発生し、近隣に迷惑をかけることがあります。
景観の悪化と地域イメージの低下: 雑草が生い茂り、建物が荒廃していくと、地域の景観を損ね、周囲の不動産価値にも悪影響を与えます。特に都島区のように住みやすい街としてイメージアップを図っている地域にとっては深刻な問題です。
異臭の発生: 排水管の詰まりやゴミの放置などにより、悪臭が発生し、近隣住民とのトラブルに発展する可能性があります。

5-3. 法的責任の発生

「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、市町村（大阪市都島区役所など）から、適切な管理を求める指導や勧告、命令が出されることがあります。これに従わない場合、過料が科せられたり、市町村が代わりに解体し、その費用を所有者に請求する「行政代執行」が行われる可能性もあります。再建築不可物件は、老朽化が進んでいるケースが多く、特定空き家に指定されるリスクが高いと言えます。

これらのリスクを考えると、「再建築不可だから売れない」と諦めて放置することは、賢明な選択肢ではありません。むしろ、早めに手を打つことで、将来的な大きな損失やトラブルを回避できます。

6. まとめ：都島区の再建築不可物件は「買取」で賢く手放そう
土井工務店では、再生と買取全てに対応しています

都島区で再建築不可物件を所有しているあなた。「売れないかもしれない」という不安を抱えていたかもしれませんが、この記事を通して、その認識が変わったのではないでしょうか。

再建築不可物件でも、不動産買取専門業者を利用すれば、十分に売却が可能であり、しかも「現状有姿」での引き渡し、スピーディーな現金化、契約不適合責任の免責など、売主にとって多くのメリットを享受できます。

買取業者は、再建築不可物件に対する独自の活用ノウハウを持っており、都島区の地域特性や物件の潜在的な価値を見極めることができます。

大切な再建築不可物件を放置することによって生じる経済的、法的、そして近隣トラブルのリスクを避けるためにも、まずは都島区に強い複数の買取専門業者に相談し、無料査定を依頼してみてください。

専門家のアドバイスを聞くことで、あなたの物件がどのような状態なのか、どのような売却方法が最適なのか、具体的な道筋が見えてくるはずです。

また、土井工務店では都島区を中心に不動産の買取、再生、リフォーム、リノベーション、その後の管理まで一貫して行っているため様々なご提案とアドバイスが可能です。
地主の方から地域の方まで様々な方からご相談いただいております。

お家のことでお困りの場合は、士業(税理士、司法書士、弁護士、行政書士)これらの士業の先生方とも連携しているため、ご紹介が可能です。
お家の空き家、古い絵の活用でお悩みの方は当社へご相談ください。

それでは、皆様が少しでも素敵な時間をお家で過ごせるよう願っております。
質問や相談等があれば、記事を読んでくれた方に費用等はいただいておりませんので、気軽にご連絡ください。
それでは時間を大切に良い一日を。

土井工務店　代表　土井健史