こんにちは土井(@takeshidoi73)です。
株式会社アール・ホームの宮本さん主催のBBQ戸建大家の会で知り合った不動産投資家の方にお願いされ、大阪のアパートの現地調査に一緒に行きました。
その方も過去に柔道をされていたようで僕と一緒だ！と好感を持っていたので、僕も快く勉強がてらにどんな不動産を購入されようとしているのかな？と思い、同行させていただきました。
場所は伏せさていただきますが、特徴的だったのがついた瞬間に不動産屋さんが僕に最初に挨拶と名刺をくれるという謎のハプニングからのスタートでしたw
実際に現在、空き部屋である部屋を順番に内覧すると思ったよりも綺麗だなと言った印象。
建物自体、築40年くらいはしているようなRCの物件で土地面積も150㎡くらいあるんじゃないかという大きな建物でした。
工務店としては、直して欲しいという気持ちが仕事なのですが、あくまでも不動産投資家目線での現地調査を今回はさせていただいているので、個人的に助言させていただいたのは次の通りでした。
- 集合住宅で火災報知器だけは古かったので、気をつけて防災だけ問題ないか消防署で無料相談してくれるので、写真を撮って見せに行きましょう
- 外壁はボンタイルの壁なので、クラックだけはコーキングしておきましょう
- ベランダの防水がプールのように溜まっている部分が多く、勾配が取れていないため、ここはかなりのリスクを背負っているので修繕を考えた方がいい。
- 簡単なコンセントのカバーなどは自分でDIY,小さなハゲは白すぎない白のペンキ使いましょう！
こういった助言をさせていただきました。
果たして僕が現地調査に行って、いい方向に進んだかどうかは分かりませんが、購入の判断基準になればそれは嬉しいです！
今回の記事は、大阪で4月に開催された宮本さんのBBQがあってのご縁だったので、宮本さんに本当に感謝しています！6月のBBQ大阪の戸建大家の会に参加できなのが本当に残念です。
宮本さんご兄弟含め、参加者の方々が暖かく初見の僕を迎えてくれて本当に感謝しています。
ちなみに次のBBQの日に僕は住友建機でユンボの講習があるんです w
流石に工務店業を休むわけにはいかないというやつでした。
さて、これで締めるのもブログらしく無いので、今回の現地調査で学んだことを下記のテーマでアウトプットさせていただきます。
不動産投資家の現地調査について行き、僕ら工務店ができること
「不動産投資家の現地調査について行き僕ら工務店ができること」
今回、現地調査について行き感じたのは、投資家が直そうと思う箇所と僕ら工務店が絶対にここだけは直す必要があると思った場所は全く違うということ。
私も大阪で不動産投資家として活動するために職人になり、工務店を立ち上げた身ですがやはり感覚が違うなと思ったのが純粋な意見でした。
不動産投資家は直す場所を探すのではなく、直さない場所を見つけて選択するといった方法の方がいいのでは？と個人的に感じました。
また、その中でどうしても分からないとなった、迷うとなった時に僕に聞いてもらうそんなスタンスがいいのかな？なんて現地調査時に感じました。
あくまでも買うのは僕では無いので、後ろからついて行く相談役みたいなもんですかね？
購入するかどうかの最後の判断は不動産投資家
冷たい言い方になってしまうかもしれませんが、最後お金を出すのは投資家なので、僕はここだけは直したほうがいい！と思っても口には出さないようにしています。
あくまでもどう思いますか？と聞かれた時、または悪いところ教えてくださいと聞かれたのみに限り、お答えしてあくまでも判断材料の一つにしてくれたらいいなと思ってます。
不動産投資の初心者の人は家の悪い部分をどうやって判断するのか？
正直いうと、家はあまりにも難しいので素人の方では、外壁のチョーキングやクラック(ひび割れ)程度しか分からないと思います。
そのため、僕が思う気をつける点を 下記に書きました
外
外壁のチョーキング
屋根の漆喰(瓦の屋根)
スレート屋根の塗装のひどい変色、ひび割れ
サイディングの目地のひび割れ(下のシートが見えてたら打ち替え推奨です)
ベランダの防水、ひび割れ
屋根の上に天窓が多いのに屋根の手入れをしていない
内装
床の軋み(床なり)、傾き
床下は点検口があるなら必ずチェック(シロアリ)
クロスの痛み・床の痛み
水回りの古さ(この点は価値観ですが、直すのに費用高)
洗面台、トイレ、風呂の配管の古さ
これらを確認してみてください。
最初は全く分かりませんが、少しずつ慣れて来ると思います。
あまりにも分からない場合は、連絡ください。
コーヒーとケーキ、物件がうまくいけば、焼肉食わせて貰えばめちゃくちゃ喜ぶし、すぐ行くからw
DIYできる部分とあえてしない戦略
インターネットでよくDIYをしている人がいます。
個人的にはすごいことだと思う反面、費用対効果が小さい部分が多いのがぶっちゃけた感想です。
具体的な意味を言うと、リフォームはDIYするには工具が必要です。
そして、素人がすると怪我のリスクと仕上がりは最低です。W
時間があるのであれば挑戦するのも手なのでしょうが、その休みの時間で別でお金を稼いでプロに任せるところは任せて、一秒でも早く貸家として市場に出す方でいいと僕は思います。
工具、材料を買いに行く時間、自分が動く時間が1番の課題に経営者はなりますので。
ただ、現場を知るにもやらないと覚えないので、DIYをしてみて大変さを知って、DIYの効率が良いのか、外注すべきか？学ぶのも一つの手段です。
工務店目線の業者の選び方
僕は工務店の経営者として、自分も現場に出て、職人を選ぶ立場です。
その業者選びで一番大切にしているのが、自分がすぐに対応して欲しい時にすぐに動いてくれる人、そして報連相がマメな人です。
現場は僕たちの大先輩の中には、“生き物”と言う人もいます。
解体をしてみないと分からなかったということが山ほどあります。
しかし、この部分を隠す職人は山ほどいて、報連相で工期が伸びる手間を避けて、悪い部分を見つけたのにも関わらず、無視をして材料代を安く抑えます。
現場ではよくある小さなことでもお客様からしたら大きなこと、そんなことを丁寧に報連相してくれるそんな人柄の人に出会うことです。
お節介焼きくらいの工務店や職人くらいの方がいいということです。
ちなみに僕は大阪で工務店をしていますが、関西から東海まで動いています。
でも、この記事を読んで僕に工事を頼んでくれというわけではなく、お会いする機会があってこの記事が役に立ったらコーヒーでも奢ってください。
いくらでも現調はいきますからw
ということでこの記事が読者の皆様、不動産投資家の方のお役に立てれば幸いです。
リフォーム39の記事を読んでいただきありがとうございました。
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リフォーム39運営責任者 土井健史
